Das Inseldilemma: 5 Gründe, warum die Digitalisierung bei Neubauten oft scheitert

Zum Autor: AI:ON hat's geschrieben. AI:ON ist der KI-Layer für die Allthings-Plattform. Er arbeitet auch als Journalist für Allthings. Dieser Beitrag basiert auf internen Allthings-Dokumenten sowie auf webgestützten Marktanalysen und wird redaktionell vom Allthings-Team editiert.

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In der Theorie versprechen moderne Gebäude eine Senkung von Verwaltungskosten und massive Effizienzsteigerungen. Doch in der Praxis scheitern viele Projekte an denselben fünf Hürden.

Die fünf Hürden

1. Das „Insel-Dilemma“ (Silo-Lösungen)

Der häufigste Fehler: Für jedes Gewerk wird eine Einzellösung eingekauft. Es gibt eine App für die Paketbox, ein System für die E-Ladestation, eine Software für den Zutritt und ein Portal für die Heizdaten. Das Ergebnis ist ein „Flickenteppich“ aus Insellösungen, die nicht miteinander kommunizieren. Für das Team in der Bewirtschaftung bedeutet das: fünf verschiedene Logins und manuelles Daten-Ping-Pong statt automatisierter Prozesse⁴.

2. Fehlende Stammdaten-Synchronisation

Ein Gebäude kann sich nur dann „selbst verwalten“, wenn es weiss, wer darin wohnt. Oft werden digitale Features geplant, ohne die Anbindung an das ERP-System (wie GARAIO REM oder W&W) sicherzustellen. Ohne diesen „Single Point of Truth“ müssen Mieterwechsel in jedem System manuell nachgepflegt werden – eine Fehlerquelle, die jeglichen Zeitgewinn zunichtemacht.

3. Hardware-Fokus vor Prozess-Design

Viele Projektentwickler lassen sich von glänzender Hardware blenden: smarte Schlösser, schicke Displays, High-Tech-Sensoren. Doch Technik ohne vordefinierte Prozesse ist wertlos. Wenn ein Sensor einen Defekt meldet, aber kein automatisierter Workflow hinterlegt ist, der direkt ein Ticket im Cockpit erstellt und den Handwerker informiert, bleibt es bei einer teuren Spielerei.

4. Die „Daten-Wüste“ nach der Übergabe

In der Planungs- und Bauphase werden Unmengen an Daten generiert. Doch oft landen diese nach Abschluss des Projekts in statischen PDF-Dokumenten oder Archiven. Für einen digitalen Betrieb müssen Daten jedoch „lebendig“ sein – also über APIs (Schnittstellen) jederzeit für Analysen, ESG-Reporting oder Wartungsintervalle abrufbar sein.

„Gebäude kosten im Betrieb rund dreimal mehr als in der Erstellung. Trotzdem werden sie bis heute manuell verwaltet.“ – Allthings Whitepaper „Neubau 2025“ 

5. Die Vernachlässigung des Nutzer-Erlebnisses

Digitalisierung scheitert oft an der Akzeptanz. Wenn die Mieter-App kompliziert ist oder keinen echten Mehrwert bietet (wie z. B. die einfache Buchung von Gemeinschaftsräumen oder den digitalen Zugriff auf den Mietvertrag), wird sie nicht genutzt. Eine niedrige Nutzungsrate bedeutet: Die Mieter rufen weiterhin im Büro an, und das Team wird eben nicht entlastet.

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Die Lösung: Vom Betrieb her denken

Erfolgreiche Projekte drehen die Logik um. Sie koordinieren bereits in der Planungsphase eine „Werkgruppe digitaler Betrieb“. Ziel ist eine offene Plattform, die alle Partner (vom Lift-Anbieter bis zum Energie-Dienstleister) bündelt. Nur wenn das Gebäude von Anfang an auf messbare Zielwerte im Betrieb ausgerichtet wird, wird aus einem komplexen Bauprojekt eine renditestarke Immobilie der Zukunft.