Hausordnung in der Schweiz: was gilt, was erlaubt ist, mit Vorlage

Was ist eine Hausordnung?

Die Hausordnung ist ein Regelwerk der Vermieterschaft, das festhält, wie die Bewohnerinnen und Bewohner einer Liegenschaft ihre Wohnungen und die gemeinsamen Räume nutzen. Sie gilt für alle Mietparteien eines Hauses gleich und schafft einen gemeinsamen Massstab: Wann ist Ruhe? Wer wäscht wann? Wo stehen Velos und Kinderwagen?

In der Schweiz gibt es keine gesetzliche Musterhausordnung. Verbände wie der Hauseigentümerverband bieten Vorlagen an, viele Verwaltungen verwenden eigene Fassungen. Inhaltlich gleichen sich die meisten Hausordnungen stark. Im Detail weichen sie je nach Liegenschaft ab, etwa wenn es keinen Hauswart, keinen Lift oder keine gemeinsame Waschküche gibt.

Ist die Hausordnung rechtlich verbindlich?

Ja, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags ist. Das ist der Fall, wenn der Vertrag ausdrücklich auf die Hausordnung verweist und sie den Mietenden bei Vertragsabschluss übergeben wird, zum Beispiel als Beilage. Ein Aushang im Treppenhaus allein macht eine Hausordnung nicht zum Vertragsbestandteil.

Unabhängig davon gilt das Gesetz. Nach Art. 257f OR muss die Mieterschaft die Sache sorgfältig gebrauchen und auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. Die Hausordnung macht diese allgemeine Pflicht konkret. Rücksichtsloses Verhalten, etwa laute Musik bis spät in die Nacht, ist deshalb auch dann ein Problem, wenn keine Hausordnung vereinbart wurde.

Grenzen hat die Hausordnung dort, wo eine Regel keinen sachlichen Grund hat, das Privatleben übermässig einschränkt oder zusätzliche Pflichten einführt. Ein generelles Musizierverbot oder eine feste Höchstzahl an Waschgängen gehören nach Einschätzung des Mieterverbands nicht in eine Hausordnung. Übungszeiten für Instrumente und ein Waschplan dagegen schon.

Welche Regeln stehen typischerweise in einer Hausordnung?

Die meisten Hausordnungen regeln Ruhezeiten, die Waschküche, das Treppenhaus, Abfall, Haustiere, Balkon und Grillieren sowie Velos und Kinderwagen. Die folgende Übersicht zeigt, was üblich ist. Massgebend ist immer die Fassung, die zu Ihrem Mietvertrag gehört.

[Infografik: Typische Regeln einer Hausordnung]

Ruhezeiten

Hausordnungen legen meist eine Nachtruhe und eine Mittagsruhe fest, dazu Ruhe an Sonn- und Feiertagen. Die Informationsplattform des Kantons St. Gallen nennt als Beispiel eine Mittagsruhe von 12 bis 13 Uhr und eine Nachtruhe ab 20 oder 22 Uhr bis 6 oder 7 Uhr; Sonn- und Feiertage gelten dort ganztags als Ruhetag.

Wichtig: Gemeinden und Kantone haben eigene Lärmvorschriften, die unabhängig von der Hausordnung gelten. Ein Beispiel ist die Stadt Zürich. Ihre Allgemeine Polizeiverordnung legt die Nachtruhe von 22 bis 7 Uhr fest, während der Sommerzeit freitags und samstags von 23 bis 7 Uhr (Art. 19 APV). Welche Zeiten an Ihrem Wohnort gelten, steht in der Polizeiverordnung Ihrer Gemeinde.

Ruhezeiten bedeuten nicht absolute Stille. Kurz duschen nach 22 Uhr oder Kinderlärm am Tag gehören nach Einschätzung des Mieterverbands zum normalen Wohnen. Musizieren darf eine Hausordnung zeitlich einschränken, aber nicht ganz verbieten.

Waschküche und Waschplan

Wo sich mehrere Parteien eine Waschküche teilen, regelt ein Waschplan, wer wann waschen darf. Übliche Regeln sind ein fester Waschtag oder feste Zeitfenster pro Partei, die Reinigung von Waschküche und Maschinen nach Gebrauch, das rechtzeitige Abnehmen der Wäsche im Trockenraum und keine Benutzung in der Nacht. Der Kanton St. Gallen nennt als Beispiel, dass Waschmaschine und Tumbler zwischen 22 und 6 Uhr nicht benutzt werden dürfen. Ob am Sonntag gewaschen werden darf, regelt die einzelne Hausordnung.

Freie Zeitfenster anderer Parteien sollten Sie nur nach Absprache nutzen. Wer ausserhalb seines Termins waschen möchte, fragt die betroffene Partei vorher.

Treppenhaus, Eingang und Gemeinschaftsräume

Das Treppenhaus ist ein Fluchtweg und muss nach den Brandschutzvorschriften jederzeit frei bleiben. Manche Hausordnungen dulden dort Kinderwagen oder Gehhilfen, wenn genug Platz bleibt, manche Gemeinden schliessen auch das aus. Schuhe, Abfallsäcke, Möbel oder Velos gehören nicht in den Hausgang. Dazu kommen Regeln zum Schliessen der Haustüre, zum Rauchverbot im Lift und im Treppenhaus sowie zur Reinigung, sofern kein Hauswart sie übernimmt.

Abfall und Recycling

Abfall gehört in die vorgesehenen Container und Sammelstellen, nicht in den Hausgang, die Waschküche oder auf den Balkon. Wie getrennt und abgeholt wird und ob Gebührensäcke nötig sind, regelt die Gemeinde. Die Hausordnung verweist deshalb oft auf das kommunale Abfallreglement und den Entsorgungskalender.

Haustiere

Die Hausordnung regelt meist das Verhalten mit Tieren in gemeinsamen Räumen, etwa Hunde im Treppenhaus an der Leine oder keine Fütterung von Tauben. Ob ein Hund oder eine Katze gehalten werden darf, steht in der Regel im Mietvertrag. Kleintiere wie Zierfische oder Hamster sind in üblicher Zahl grundsätzlich erlaubt.

Balkon, Sitzplatz und Grillieren

Grillieren auf dem Balkon ist in vielen Liegenschaften erlaubt, solange Rauch und Geruch die Nachbarschaft nicht übermässig stören. Häufig schränkt die Hausordnung die Art des Grills ein, zum Beispiel Elektro- oder Gasgrill ja, Holzkohle nein. Neben der Rücksichtspflicht aus dem Mietrecht gilt das Nachbarrecht: Übermässige Einwirkungen durch Rauch, Geruch oder Lärm sind verboten (Art. 684 ZGB).

Velos, Kinderwagen und Fahrzeuge

Velos, Trottinetts und Motorräder gehören in den Veloraum oder auf die vorgesehenen Abstellplätze. Kinderwagen stehen idealerweise ebenfalls dort, im Treppenhaus nur, wenn die Hausordnung es erlaubt. Besucherparkplätze sind für Gäste gedacht, nicht als zusätzlicher Platz für Mietende.

Darf die Vermieterschaft die Hausordnung ändern?

Nur eingeschränkt. Ist die Hausordnung Teil des Mietvertrags, ist eine Änderung zulasten der Mietenden eine einseitige Vertragsänderung. Dafür gelten dieselben Regeln wie für eine Mietzinserhöhung: Die Vermieterschaft muss die Änderung auf dem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen, mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist, wirksam auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (Art. 269d Abs. 3 OR). Fehlt das Formular oder die Begründung, ist die Änderung nichtig.

Anders ist es bei Anpassungen, die niemanden schlechter stellen, etwa ein neuer Waschplan nach dem Einbau zusätzlicher Maschinen oder geänderte Abfuhrtermine der Gemeinde. Solche organisatorischen Änderungen kann die Verwaltung in der Regel ohne amtliches Formular mitteilen. Möglich ist auch, eine Änderung mit allen Mietparteien einvernehmlich zu vereinbaren.

Was passiert bei Verstössen gegen die Hausordnung?

Bei Verstössen gilt eine Stufenfolge: Gespräch, Meldung an die Verwaltung, schriftliche Mahnung und als letztes Mittel die Kündigung.

1. Gespräch unter Nachbarn. Viele Konflikte lösen sich, wenn man das Problem sachlich und zeitnah anspricht.

2. Meldung an die Verwaltung. Bleibt das Gespräch ohne Wirkung, melden Betroffene die Störung schriftlich, mit Datum, Uhrzeit und kurzer Beschreibung.

3. Schriftliche Mahnung. Die Verwaltung fordert die verursachende Partei schriftlich auf, die Regeln einzuhalten.

4. Kündigung. Verletzt eine Mietpartei trotz schriftlicher Mahnung ihre Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass der Vermieterschaft oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, kann die Vermieterschaft bei Wohnräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR). Die Kündigung braucht das amtliche Formular (Art. 266l OR). Die Mietpartei kann sie innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 273 OR).

Auch die gestörten Mietenden haben Rechte. Werden sie im vertragsgemässen Gebrauch ihrer Wohnung gestört, etwa durch dauernden Lärm, können sie von der Vermieterschaft verlangen, den Mangel zu beseitigen oder den Mietzins verhältnismässig herabzusetzen (Art. 259a OR). Für Verwaltungen heisst das: Beschwerden ernst nehmen und jeden Schritt dokumentieren.

Hausordnung in der Verwaltung: verteilen, erinnern, Konflikte lösen

Für Verwaltungen ist die Hausordnung vor allem eine Kommunikationsaufgabe. Alle Mietparteien müssen die geltende Fassung kennen, Änderungen müssen ankommen, und bei Konflikten braucht es einen nachvollziehbaren Verlauf.

Hausordnung digital bereitstellen. Die Hausordnung gehört als Beilage zu jedem Mietvertrag. Zusätzlich hilft es, sie digital abzulegen, damit alle Bewohnerinnen und Bewohner sie jederzeit finden, auch Mitbewohnende, die den Vertrag nicht unterschrieben haben. Im Mieterportal von Allthings lassen sich Dokumente wie die Hausordnung auf Ebene der Liegenschaft ablegen und so allen Mietenden zentral zur Verfügung stellen.

Erinnern statt mahnen. Viele Verstösse entstehen aus Unwissen: neue Mietende, geänderte Abfuhrtermine, der Start der Grillsaison. Eine kurze Nachricht an alle Bewohnerinnen und Bewohner wirkt besser als ein Aushang, der übersehen wird. Mit der digitalen Mieterkommunikation von Allthings erreichen Verwaltungen alle Mietenden einer Liegenschaft per App und Portal in einem Schritt.

Waschküche digital reservieren. Ein fester Waschplan passt nicht zu jedem Haushalt. Eine digitale Reservation zeigt freie Zeitfenster und verhindert Doppelbelegungen. Über die Allthings-App erreichen Mietende angebundene Buchungslösungen für Waschmaschinen, etwa washMaster von Schulthess oder Miele appWash. Regeln der Hausordnung, etwa Benutzungszeiten und Reinigung nach Gebrauch, sollten bei der Reservation sichtbar sein.

Nachbarschaft stärken. Konflikte entschärfen sich oft, wenn Nachbarn sich kennen und direkt absprechen können, etwa vor einem Fest auf dem Balkon oder für einen Waschtag-Tausch. Die Community-Funktionen von Allthings bieten dafür ein digitales schwarzes Brett für die Liegenschaft.

Konflikte dokumentieren. Beschwerden, Gespräche und Mahnungen je Mietverhältnis festhalten. Kommt es zur Kündigung, muss die Vermieterschaft die schriftliche Mahnung und die fortgesetzte Verletzung belegen können.

Vorlage: Hausordnung kostenlos herunterladen

Unsere Vorlage enthält die üblichen Abschnitte einer Hausordnung für Mietwohnungen in der Schweiz und lässt sich an jede Liegenschaft anpassen: Geltung, Ruhezeiten, Waschküche, Treppenhaus und Gemeinschaftsräume, Abfall, Velos und Parkplätze, Balkon und Grillieren, Haustiere, Keller und Estrich, Lüften und Heizen, Schadenmeldung sowie Inkrafttreten. Für die Ruhezeiten enthält sie Platzhalter, damit Sie die Zeiten Ihrer Gemeinde eintragen können. Ein Waschplan als Wochenraster liegt bei.

Die Vorlage ersetzt keine Rechtsberatung. Prüfen Sie vor dem Einsatz, ob sie zu Ihren Mietverträgen und zu den Vorschriften Ihrer Gemeinde passt.