Kleiner Unterhalt: Was Mietende selbst bezahlen und was die Vermieterschaft trägt

Was ist der kleine Unterhalt?

Der kleine Unterhalt ist die gesetzliche Pflicht der Mietenden, kleine Mängel selbst und auf eigene Kosten zu beheben. Art. 259 OR beschreibt ihn so: Mängel, „die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können“, beseitigen Mietende „nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten“.

Der Grundsatz ist umgekehrt: Die Vermieterschaft muss die Wohnung in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und erhalten (Art. 256 OR). Der kleine Unterhalt ist eine Ausnahme davon. Das Obergericht des Kantons Bern hält deshalb fest, dass Art. 259 OR eng auszulegen ist und eine Ausbesserung im Zweifel zulasten der Vermieterschaft geht.

Zum gewöhnlichen Unterhalt zählen laut demselben Entscheid die Verschmutzungen aus dem normalen Gebrauch und kleine Verschleisserscheinungen im unmittelbaren Zugriffsbereich der Mietenden.

Was gehört zum kleinen Unterhalt und was nicht?

Zum kleinen Unterhalt gehört, was eine durchschnittliche Mieterin oder ein durchschnittlicher Mieter mit einfachen Handgriffen und ohne Fachwissen erledigen kann. Sobald eine Fachperson nötig ist, endet die Pflicht.

Die Beispiele in der rechten Spalte stammen grösstenteils aus Gerichtsentscheiden: Das Bezirksgericht Zürich hat die Reparatur einer Backofen-Oberhitze und den Ersatz einer Zündelektrode als nicht mehr klein eingestuft, das Mietgericht Horgen die Reparatur von Geschirrspüler und Keramikkochfeld sowie den Ersatz von Kühlschrankscharnieren. Das Obergericht Bern hat dasselbe für eine Vollauszugsschublade entschieden, weil Ersatzteile und Montage Fachkunde erfordern.

Gibt es eine Betragsgrenze für den kleinen Unterhalt?

Nein, das Gesetz nennt keinen Frankenbetrag. Es verweist nur auf den Ortsgebrauch.

In der Praxis gibt es aber eine Orientierung: Laut den Zürcher Gerichten betrachten Schlichtungsbehörden und Mietgerichte bei der Wohnungsmiete zurzeit einen Wert von 150 Franken pro Reparatur als Richtschnur. Auch die im Berner Entscheid zitierte Fachliteratur nennt rund 150 Franken.

Wichtig für Verwaltungen: Der Betrag allein entscheidet nicht. Das Obergericht Bern hat ausdrücklich festgehalten, dass nicht eine Obergrenze in Franken, sondern die Notwendigkeit einer Fachperson das Kriterium ist. Eine Reparatur für 90 Franken durch einen Servicetechniker ist deshalb kein kleiner Unterhalt.

Was gilt, wenn der Mietvertrag etwas anderes regelt?

Ein Mietvertrag kann den kleinen Unterhalt genauer beschreiben, aber nicht zulasten der Mietenden ausdehnen. Abweichungen von der Unterhaltspflicht der Vermieterschaft zum Nachteil der Mietenden sind in Mietverträgen über Wohn- und Geschäftsräume nichtig (Art. 256 Abs. 2 OR). Die Zürcher Gerichte halten fest, dass Klauseln, die Mietenden mehr als den kleinen Unterhalt auferlegen, unwirksam sind.

Drei Punkte aus der Rechtsprechung:

• Betragsklauseln: Ein Betrag im Vertrag, etwa „kleiner Unterhalt bis 200 Franken“, macht eine Fachreparatur nicht zur Mietersache. Im Berner Fall stand ein solcher Betrag im Vertrag, das Gericht stellte trotzdem auf die Fachperson ab.
• Serviceabos: Eine Pflicht, für Geschirrspüler oder Waschmaschine Serviceverträge abzuschliessen, ist unzulässig, soweit damit Arbeiten einer Fachperson auf die Mietenden verschoben werden.
• Formularverträge: Sie gelten nicht automatisch als Ortsgebrauch.

Wie unterscheidet sich der kleine Unterhalt von einem Mangel?

Ein Mangel, den Mietende weder verursacht haben noch selbst beheben müssen, ist Sache der Vermieterschaft. Für solche Mängel gelten die Rechte nach Art. 259a ff. OR. Mietende können verlangen, dass die Vermieterschaft:

• den Mangel beseitigt,
• den Mietzins verhältnismässig herabsetzt (Art. 259d OR),
• Schadenersatz leistet (Art. 259e OR),
• einen Rechtsstreit mit Dritten übernimmt (Art. 259f OR).

Bei Wohnungen können Mietende zudem den Mietzins hinterlegen. Dafür müssen sie der Vermieterschaft schriftlich eine angemessene Frist setzen und die Hinterlegung schriftlich ankündigen (Art. 259g OR). Beseitigt die Vermieterschaft einen bekannten Mangel nicht innert angemessener Frist, können Mietende je nach Schwere fristlos kündigen oder den Mangel auf Kosten der Vermieterschaft beheben lassen (Art. 259b OR).

Für Verwaltungen heisst das: Eine Meldung, die fälschlich als kleiner Unterhalt abgelehnt wird, kann zu Mietzinsreduktion oder Ersatzvornahme führen.

Wer zahlt, wenn Mietende den Schaden verursacht haben?

Mietende tragen Schäden, die sie zu verantworten haben, unabhängig vom kleinen Unterhalt. Mietende müssen die Sache sorgfältig gebrauchen (Art. 257f OR), und die Mängelrechte nach Art. 259a OR gelten nur für Mängel, die sie nicht zu verantworten haben. Die Zürcher Gerichte nennen als Beispiel einen Ungezieferbefall wegen vernachlässigter Reinigung.

Nicht jede kleine Mitverantwortung schliesst die Mängelrechte aus. Laut Obergericht Bern kann von Mietenden einer gewöhnlichen Wohnung zum Beispiel nicht verlangt werden, mehrmals täglich querzulüften.

Wie Verwaltungen Schadenmeldungen zum kleinen Unterhalt einordnen

Für Verwaltungen ist der kleine Unterhalt vor allem eine Triage-Frage: Jede Meldung muss schnell der richtigen Kategorie zugeordnet werden. Ein klarer Ablauf verhindert unnötige Handwerkereinsätze und Streit über Rechnungen.

1. Meldung vollständig erfassen. Ort, betroffenes Bauteil oder Gerät, Beschreibung und seit wann. Mietende müssen Mängel melden, die sie nicht selbst beheben müssen, sonst haften sie für den Schaden daraus (Art. 257g OR).

2. Triage nach drei Kategorien. Kleiner Unterhalt (einfache Handgriffe, kein Fachwissen), Mangel (Vermieterschaft) oder Schaden durch Mietende. Prüffrage: Kann eine durchschnittliche Mieterin das ohne Fachperson erledigen? Im Zweifel als Mangel behandeln.

3. Kleiner Unterhalt: Mietende klar informieren. Kurz begründen, warum die Arbeit Mietersache ist, und wenn möglich sagen, wo es das Ersatzteil gibt. Übernimmt der Hauswart die Arbeit gegen Verrechnung, sollte das vorher geregelt und angekündigt sein.

4. Mangel: Auftrag auslösen. Hauswart oder Handwerker beauftragen, Termin mit den Mietenden abstimmen und die Behebung innert angemessener Frist sicherstellen (Art. 259b OR).

5. Status zurückmelden. Mietende erfahren, wer kommt und wann. Das reduziert Nachfragen per Telefon und E-Mail.

6. Dokumentieren. Meldung, Einordnung, Auftrag und Erledigung je Wohnung ablegen. Das hilft bei wiederkehrenden Fällen und bei der Wohnungsabgabe.

Im Ticketsystem von Allthings landen Anliegen aus Anruf, E-Mail, App und Web als Ticket an einem Ort und gehen direkt an die zuständige Person oder an Partnerfirmen. Über das Mieterportal erhalten Mietende Mitteilungen, Termine und Dokumente digital.

Was gilt beim Auszug?

Beim Auszug müssen Mietende die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 OR). Kleiner Unterhalt, der während der Mietdauer liegen geblieben ist, etwa ein defekter Duschschlauch, kann deshalb bei der Abgabe zum Thema werden. Die Vermieterschaft muss den Zustand bei der Rückgabe prüfen und Mängel, für die Mietende einstehen, sofort melden (Art. 267a OR). Mehr dazu im Beitrag zur Wohnungsabgabe.