Mietzinserhöhung in der Schweiz: Gründe, Fristen und Ablauf

Wann darf die Vermieterschaft den Mietzins erhöhen?

Die Vermieterschaft kann den Mietzins jederzeit erhöhen, die Erhöhung wirkt aber erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (Art. 269d Abs. 1 OR). Bei Wohnungen beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist drei Monate auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266c OR), bei Geschäftsräumen sechs Monate (Art. 266d OR), sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht.

Zusätzlich braucht jede Erhöhung einen sachlichen Grund. Das OR verbietet missbräuchliche Mietzinse (Art. 269 OR) und zählt in Art. 269a OR auf, wann ein Mietzins in der Regel nicht missbräuchlich ist. Daraus ergeben sich die zulässigen Erhöhungsgründe.

Welche Gründe rechtfertigen eine Mietzinserhöhung?

Die wichtigsten Gründe sind ein gestiegener Referenzzinssatz, die Teuerung, allgemeine Kostensteigerungen und wertvermehrende Investitionen. Grundlage ist Art. 269a OR, die Einzelheiten regelt die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG).

Referenzzinssatz (Hypothekarzins). Erhöht sich der hypothekarische Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte, berechtigt das bei einem Satz unter 5 % zu einer Mietzinserhöhung von höchstens 3 % (Art. 13 Abs. 1 VMWG). Massgebend ist der Satz, auf dem der aktuelle Mietzins beruht. Mehr dazu auf unserer Seite zum Referenzzinssatz.

Teuerung. Zum Ausgleich der Teuerung auf dem risikotragenden Kapital darf der Mietzins um höchstens 40 % der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise erhöht werden (Art. 16 VMWG). Gerechnet wird ab dem Indexstand der letzten Mietzinsfestsetzung.

Kostensteigerungen. Dazu gehören höhere Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinse, Versicherungsprämien und Unterhaltskosten (Art. 12 VMWG). Im Streitfall muss die Vermieterschaft die Steigerung belegen. Die Schlichtungsbehörden im Kanton Zürich rechnen zur Vereinfachung aktuell im Regelfall mit einer Pauschale von 0,25 % des Netto-Mietzinses pro Jahr; massgebend sind vor allem das Alter des Gebäudes, wie viele Nebenkosten separat abgerechnet werden, und die aktuelle Teuerung. Vor Gericht werden Pauschalen nur ausnahmsweise zugelassen.

Wertvermehrende Investitionen (Mehrleistungen). Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache und zusätzliche Nebenleistungen gelten als Mehrleistungen, ebenso bestimmte energetische Verbesserungen (Art. 14 Abs. 1 und 2 VMWG). Bei umfassenden Überholungen gelten in der Regel 50 bis 70 % der Kosten als wertvermehrend. Reiner Unterhalt, also die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, zählt nicht. Förderbeiträge sind abzuziehen.

Orts- und quartierübliche Mietzinse. Ein Mietzins ist in der Regel auch dann nicht missbräuchlich, wenn er im Rahmen vergleichbarer Objekte nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode liegt (Art. 269a lit. a OR, Art. 11 VMWG). Dieser Nachweis ist in der Praxis aufwendig.

Wie berechnet man eine Mietzinserhöhung?

Jeder Grund wird einzeln berechnet und auf dem Formular als eigener Betrag ausgewiesen (Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG). Ausgangspunkt ist immer die letzte verbindliche Mietzinsfestsetzung, also der Anfangsmietzins, die letzte rechtskräftige Erhöhung oder ein gerichtlicher Vergleich.

Rechenbeispiel 1: Referenzzinssatz, Teuerung und Kosten

Angenommen, der Referenzzinssatz steigt bei einer künftigen Bekanntgabe von 1,25 % auf 1,50 %. Der Netto-Mietzins einer Wohnung beträgt CHF 2000 pro Monat, er beruht auf 1,25 %. Seit der letzten Festsetzung sind zwei Jahre vergangen, der Landesindex ist in dieser Zeit von 100,0 auf 102,5 Punkte gestiegen (Beispielwerte).

Der neue Netto-Mietzins beträgt CHF 2090. Auf dem Formular stehen die drei Gründe mit je ihrem Betrag. Beruht ein Mietzins dagegen noch auf einem höheren Referenzzinssatz als dem aktuellen, müssen die Einsparungen beim Hypothekarzins mit den Kostensteigerungen verrechnet werden (Art. 13 Abs. 1 VMWG).

Rechenbeispiel 2: Wertvermehrende Investition

Eine Küche wird für CHF 20'000 ersetzt, davon gelten 50 % als wertvermehrend, also CHF 10'000. Die Lebensdauer wird mit 15 Jahren angenommen. Nach dem Berechnungsweg der Zürcher Gerichte setzt sich die zulässige Erhöhung aus Amortisation, Verzinsung und Unterhalt zusammen.

Der Zinssatz wird halbiert, weil das zu verzinsende Kapital mit jeder Abschreibung kleiner wird. Die Lebensdauer richtet sich nach der paritätischen Lebensdauertabelle von Hauseigentümer- und Mieterverband. Angezeigt werden darf die Erhöhung erst, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die Belege vorliegen (Art. 14 Abs. 5 VMWG).

Welche Fristen gelten bei einer Mietzinserhöhung?

Die wichtigste Frist: Das Formular muss mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist bei den Mietenden sein. Kommt es später an, wirkt die Erhöhung erst auf den übernächsten Kündigungstermin.

Beispiel: Ist der Kündigungstermin der 31. März und die Kündigungsfrist drei Monate, beginnt die Frist Anfang Januar. Das Formular muss also spätestens zehn Tage vorher bei den Mietenden sein. Die Zürcher Gerichte empfehlen, per Einschreiben mindestens 20 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zu versenden, weil die Vermieterschaft das Risiko trägt, wenn ein Brief nicht abgeholt wird.

Was muss auf dem amtlichen Formular stehen?

Das Formular muss den bisherigen und den neuen Mietzins samt Nebenkosten, das Datum des Inkrafttretens und eine klare Begründung enthalten (Art. 19 VMWG). Im Einzelnen:

• bisheriger Mietzins und bisherige Nebenkosten
• neuer Mietzins und neue Nebenkosten
• Zeitpunkt, ab dem die Erhöhung gilt
• klare Begründung, bei mehreren Gründen je mit eigenem Betrag
• bei Mehrleistungen: ob die Vermieterschaft Förderbeiträge erhält
• Voraussetzungen der Anfechtung und Verzeichnis der Schlichtungsbehörden

Steht die Begründung in einem Begleitschreiben, muss das Formular ausdrücklich darauf hinweisen. Seit dem 1. Oktober 2025 genügt auf dem Formular eine mechanisch nachgebildete Unterschrift (Art. 269d Abs. 4 OR), was Serienbriefe für ganze Liegenschaften erleichtert.

Schöpft die Vermieterschaft ihren Anspruch nicht voll aus, muss sie den Rest als Vorbehalt in Franken oder Prozent festhalten (Art. 18 VMWG). Ohne Vorbehalt wird bei einer späteren Erhöhung angenommen, der verlangte Mietzins habe einen genügenden Ertrag gebracht. Für einen Vorbehalt trägt die Vermieterschaft die Beweislast, sobald sie ihn später ausschöpft.

Wann ist eine Mietzinserhöhung nichtig?

Eine Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn sie nicht auf dem vorgeschriebenen Formular mitgeteilt wird, nicht begründet ist oder wenn mit ihr die Kündigung angedroht oder ausgesprochen wird (Art. 269d Abs. 2 OR). Eine nichtige Erhöhung ist ohne Anfechtung unwirksam. Ein Sammelsurium aller möglichen Gründe ohne klare Zuordnung gilt nicht als genügende Begründung.

Gilt das auch für befristete, indexierte und gestaffelte Mietverträge?

Bei befristeten Verträgen ist eine Erhöhung während der festen Laufzeit grundsätzlich unzulässig. Ausnahmen sind indexierte und gestaffelte Mietzinse, die vertraglich vereinbart wurden.

• Indexierter Mietzins: gültig nur bei einer Vertragsdauer von mindestens fünf Jahren mit dem Landesindex der Konsumentenpreise (Art. 269b OR). Die Erhöhung darf den Indexanstieg nicht übersteigen (Art. 17 VMWG).
• Gestaffelter Mietzins: gültig bei mindestens drei Jahren Laufzeit, höchstens einer Erhöhung pro Jahr und einem in Franken festgelegten Betrag (Art. 269c OR). Für die Mitteilung genügt die Schriftform.

Ablauf für Verwaltungen: Mietzinserhöhung in sechs Schritten

Für Verwaltungen ist eine Mietzinserhöhung selten ein Einzelfall. Nach einer Änderung des Referenzzinssatzes oder einer Sanierung betrifft sie oft ganze Liegenschaften und Portfolios, mit denselben Fristen für alle Verträge.

1. Mietverhältnisse prüfen. Für jeden Vertrag die letzte verbindliche Festsetzung erfassen: Referenzzinssatz, Indexstand, Datum, allfällige Vorbehalte. Befristete Verträge ohne Index- oder Staffelklausel ausnehmen.

2. Erhöhung je Vertrag berechnen. Jeden Grund einzeln beziffern. Senkungsansprüche aus einem tieferen Referenzzinssatz verrechnen.

3. Termin bestimmen. Nächstmöglichen Kündigungstermin je Vertrag festlegen und von dort rückwärts die Zustellfrist planen, mit Reserve für die Post.

4. Formular ausfüllen und zustellen. Amtliches Formular des Kantons verwenden, alle Pflichtangaben einsetzen, Versand per Einschreiben, Zustellnachweis ablegen.

5. Mietende informieren. Viele Rückfragen lassen sich vermeiden, wenn die Mietenden vorab erfahren, warum sich der Mietzins ändert, ab wann und wo sie Fragen stellen können. Das Formular bleibt die rechtlich massgebende Mitteilung, die Information ergänzt es.

6. Rückfragen und Anfechtungen verfolgen. Fragen sammeln und beantworten, die 30-tägige Anfechtungsfrist je Vertrag im Blick behalten und Belege für ein allfälliges Schlichtungsverfahren bereithalten.

Mit der digitalen Mieterkommunikation von Allthings informieren Verwaltungen alle Mietenden einer Liegenschaft in einem Schritt per App und Portal, etwa mit einer kurzen Erklärung zur Mietzinsanpassung, und beantworten Rückfragen an einem Ort statt per Telefon und E-Mail.

Was können Mietende gegen eine Mietzinserhöhung tun?

Mietende können eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten (Art. 270b Abs. 1 OR). Bei Erhöhungen wegen Kostensteigerungen oder wertvermehrender Investitionen können sie zusätzlich verlangen, dass der Betrag zahlenmässig begründet wird. Die Anfechtungsfrist läuft dabei weiter (Art. 20 VMWG). Während des Schlichtungsverfahrens gilt der bisherige Vertrag unverändert weiter (Art. 270e OR). Wird die Frist verpasst, wird die Erhöhung wirksam.