Stockwerkeigentum verwalten: Aufgaben, Versammlung, Erneuerungsfonds

Was regelt das Gesetz zur Verwaltung von Stockwerkeigentum?

Stockwerkeigentum ist ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes allein zu nutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Boden, Bauteile, die für Bestand und äussere Gestalt des Gebäudes wichtig sind, und Anlagen, die allen dienen, sind zwingend gemeinschaftlich und wird gemeinsam verwaltet (Art. 712b Abs. 2 ZGB).

Für die gemeinschaftliche Verwaltung gibt es vier Ebenen:

Das Reglement wird mit der Mehrheit der Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer angenommen, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten vertritt, und kann mit derselben Mehrheit geändert werden (Art. 712g Abs. 3 ZGB). Für Verwaltungen ist es das wichtigste Arbeitsdokument, gleich nach dem Gesetz. Wie eine Hausordnung aufgebaut ist, zeigt die Seite Hausordnung.

Welche Aufgaben hat die Verwaltung im Stockwerkeigentum?

Das Gesetz zählt die Aufgaben in Art. 712s und 712t ZGB auf. Vieles davon wird im Verwaltungsvertrag konkretisiert.

Dazu kommen in der Praxis die technische Bewirtschaftung (Unterhalt, Wartungsverträge, Hauswart), die Versicherungen, die die Versammlung abschliesst (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6 ZGB), und die Buchhaltung mit Jahresrechnung und Heizkostenabrechnung.

Wie wird die Verwaltung gewählt und abberufen?

Die Versammlung bestellt die Verwaltung und beaufsichtigt sie (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 ZGB). Mit welchem Mehr gewählt wird, sollte das Reglement festhalten. Kommt keine Wahl zustande, kann jede Stockwerkeigentümerin und jeder Stockwerkeigentümer verlangen, dass das Gericht die Verwaltung ernennt (Art. 712q ZGB).

Die Versammlung kann die Verwaltung jederzeit abberufen, unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche (Art. 712r Abs. 1 ZGB). Lehnt sie eine Abberufung trotz wichtiger Gründe ab, kann jedes Mitglied binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen (Art. 712r Abs. 2 ZGB). Der Verwaltungsvertrag gilt rechtlich als Auftrag, der von beiden Seiten jederzeit gekündigt werden kann; wer zur Unzeit kündigt, schuldet Schadenersatz (Art. 404 OR).

Wie läuft die Stockwerkeigentümerversammlung ab?

Die Verwaltung beruft die Versammlung ein und leitet sie, wenn die Versammlung nichts anderes beschlossen hat (Art. 712n Abs. 1 ZGB). Ergänzend gelten die Regeln über die Vereinsversammlung (Art. 712m Abs. 2 ZGB).

• Ordentliche Versammlung: jährlich, mindestens zur Genehmigung von Kostenvoranschlag, Rechnung und Kostenverteilung (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 ZGB).
• Ausserordentliche Versammlung: wenn das Reglement es vorsieht oder ein Fünftel der Mitglieder sie verlangt (Art. 64 Abs. 3 ZGB).
• Traktanden: Über Gegenstände, die nicht gehörig angekündigt sind, darf nur beschlossen werden, wenn das Reglement es erlaubt (Art. 67 Abs. 3 ZGB).
• Einladungsfrist: Das Gesetz nennt keine; massgebend ist das Reglement, sonst eine angemessene Frist. Die Mobiliar hält weniger als zehn Tage für zu kurz.
• Beschlussfähigkeit: Die Hälfte aller Mitglieder, die zugleich die Hälfte der Wertquoten vertritt, mindestens aber zwei, muss anwesend oder vertreten sein. Sonst folgt frühestens zehn Tage später eine zweite Versammlung, für die ein Drittel der Mitglieder genügt, mindestens zwei (Art. 712p ZGB).
• Stimmrecht: Gehört eine Einheit mehreren Personen, haben sie zusammen eine Stimme (Art. 712o Abs. 1 ZGB).
• Protokoll: Die Beschlüsse sind zu protokollieren (Art. 712n Abs. 2 ZGB). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts entfaltet nur ein Beschluss Wirkung, der aus dem Protokoll ersichtlich ist (Urteil 5C.254/2006).
• Anfechtung: Wer nicht zugestimmt hat, kann einen Beschluss, der Gesetz oder Reglement verletzt, binnen Monatsfrist ab Kenntnis gerichtlich anfechten (Art. 75 ZGB).

Virtuelle Versammlungen regelt das Gesetz nicht. Laut Botschaft des Bundesrats können sie im Reglement vorgesehen werden.

Welche Mehrheiten gelten für Beschlüsse?

Je grösser die Tragweite, desto höher das Quorum. Wichtig für die Praxis: Bei vielen Quoren zählt die Mehrheit aller Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer, nicht nur der Anwesenden.

Nach geltendem Recht ist umstritten, wie Enthaltungen beim einfachen Mehr zählen. Der Ratgeber der Mobiliar geht davon aus, dass sie wie Nein-Stimmen wirken. Die Revision würde das klären (siehe unten).

Wie funktioniert der Erneuerungsfonds?

Der Erneuerungsfonds ist ein Vermögen der Gemeinschaft für spätere Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten. Die Gemeinschaft erwirbt ihn unter ihrem eigenen Namen (Art. 712l Abs. 1 ZGB), und die Versammlung entscheidet über seine Schaffung (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB). Vorgeschrieben ist er nach geltendem Recht nicht.

Wie hoch die Einlagen sein sollen, sagt das Gesetz nicht. Die Botschaft des Bundesrats vom 13. Mai 2026 nennt die Empfehlungen der Verbände:

Rechenbeispiel: Ein Gebäude mit einem Gebäudeversicherungswert von CHF 6 Mio. und einer Einlage von 0,4 % ergibt CHF 24'000 pro Jahr. Eine Wohnung mit einer Wertquote von 85/1000 trägt davon CHF 2040 pro Jahr oder CHF 170 pro Monat (Art. 712h Abs. 1 ZGB, Beiträge nach Wertquoten). Nach dieser Regel würden die Einlagen enden, wenn der Fonds CHF 360'000 erreicht, also 6 % des Versicherungswerts.

Wie gut solche Fonds tatsächlich gefüllt sind, zeigt eine Studie der Hochschule Luzern im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (2010): 84 % der untersuchten Gemeinschaften in der Agglomeration Luzern hatten einen Fonds, aber nur ein Viertel bis die Hälfte der Fonds deckte die absehbaren Renovationen. Für die Planung lohnt sich ein Abgleich mit den Lebensdauern der Bauteile (siehe Lebensdauertabelle).

Was ändert sich mit der Revision des Stockwerkeigentumsrechts?

Der Bundesrat hat am 13. Mai 2026 die Botschaft zur Revision des ZGB verabschiedet (BBl 2026 1516). Sie setzt die Motion 19.3410 um und ist im Parlament als Geschäft 26.044 hängig; Erstrat ist der Nationalrat. Stand 4. November 2026 hat noch kein Rat entschieden, das geltende Recht gilt unverändert.

Die wichtigsten vorgeschlagenen Änderungen:

• Klage auf einen Erneuerungsfonds: Lehnt die Versammlung einen Fonds oder eine Erhöhung ab, sollen mindestens zwei Mitglieder (bei zwei oder drei Mitgliedern jedes) beim Gericht die Schaffung oder Abänderung verlangen können, beschränkt auf notwendige Arbeiten (Art. 712hbis E-ZGB). Eine allgemeine Pflicht zum Fonds lehnt der Bundesrat ab.
• Sondernutzungsrechte: ausschliessliche Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen, etwa Gartenflächen oder Parkplätzen, sollen erstmals gesetzlich geregelt werden.
• Stockwerkeigentum vor dem Bau und ein Aufteilungsplan bei der Begründung.
• Protokoll: Die Wirkung des Protokolls soll im Gesetz stehen, mit Datierung, Unterzeichnung und Zustellung an alle Mitglieder (Art. 712n E-ZGB).
• Mehrheiten: Enthaltungen und ungültige Stimmen sollen bei der Berechnung des Mehrs nicht mehr zählen, ausser bei Einstimmigkeit und beim Wertquoten-Kriterium (Art. 712o E-ZGB).
• Vorübergehender Stimmrechtsentzug bei systematischer Blockade oder wiederholter Verletzung finanzieller Pflichten (Art. 712obis E-ZGB).
• Beiträge sichern: Das Pfandrecht soll praktikabler werden, das Retentionsrecht wegfallen.

Nicht vorgesehen ist eine gesetzliche Regelung der virtuellen Versammlung. Das Inkrafttreten bestimmt der Bundesrat nach der parlamentarischen Beratung, das Gesetz untersteht dem fakultativen Referendum.

Jahresablauf für Verwaltungen

Ein typischer Jahresablauf einer Verwaltung im Stockwerkeigentum sieht so aus. Die zeitliche Abfolge ist ein Beispiel; massgebend sind Reglement und Geschäftsjahr der Gemeinschaft.

Kommunikation mit Eigentümerinnen und Eigentümern

Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer sind keine Mietenden: Sie entscheiden mit und zahlen die Beschlüsse selbst. Viele Konflikte entstehen, weil Informationen zu spät oder nur an einen Teil der Gemeinschaft gehen. Bewährt hat sich:

• Unterlagen früh und vollständig: Budget, Rechnung und Anträge mit der Einladung, damit sich alle vorbereiten können.
• Ein Ort für Dokumente: Reglement, Hausordnung, Protokolle, Versicherungspolicen und Pläne an einem Ort, für neue Eigentümer sofort verfügbar. Beschlüsse binden auch Rechtsnachfolger (Art. 649a ZGB).
• Getrennte Kanäle: Vermietet eine Eigentümerin ihre Wohnung, betreffen manche Informationen nur sie, andere auch die Mietenden. Für vermietete Einheiten hilft ein Mieterspiegel.
• Schäden zentral erfassen: Meldungen zu gemeinschaftlichen Teilen in einem System statt per Telefon an verschiedene Personen.

Mit der Kommunikation von Allthings erreichen Verwaltungen Mieter und Eigentümer einer Liegenschaft per App und Portal, gezielt nach Haus oder Gruppe. Mit Dossier stehen Dokumente wie Protokolle und Reglement sicher online bereit, und für Stockwerkeigentum lassen sich gebäudespezifisch Zusatzfunktionen aufschalten, um Versammlungen zu organisieren und durchzuführen (mehr unter Immobilienbewirtschaftung). Schadenmeldungen landen im Ticketsystem.