Lebensdauertabelle Schweiz: Bauteile, Lebensdauer und Zeitwert-Rechner für Verwaltungen

Was ist die paritätische Lebensdauertabelle?

Die paritätische Lebensdauertabelle ist eine Liste mit Richtwerten für die voraussichtliche Lebensdauer von Einrichtungen in Wohn- und Geschäftsräumen, von der Heizung über Böden und Küchengeräte bis zum Briefkasten. „Paritätisch“ heisst: Eigentümer- und Mieterseite haben die Werte gemeinsam festgelegt. Das macht die Tabelle für beide Seiten akzeptabel und erklärt, warum sie in der Deutschschweiz der übliche Massstab ist.

Herausgeber sind der HEV Schweiz und der MV Deutschschweiz. Unterstützt wird die Tabelle unter anderem vom Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT), vom Schweizerischen Verband für Wohnungswesen (SVW), von Wohnen Schweiz und dem Schweizerischen Versicherungsverband (SVV). Die Unterstützung des Versicherungsverbands ist praktisch wichtig: Sie soll sicherstellen, dass Haftpflichtversicherungen der Mietenden Entschädigungen nach der Tabelle übernehmen.

Die Werte gelten für mittlere Material- und Arbeitsqualität bei normaler, durchschnittlicher Beanspruchung. Eine Luxusküche hält nicht automatisch länger, ein Billiggerät nicht automatisch kürzer: Gerechnet wird mit dem Durchschnitt.

Welche Fassung gilt?

Die erste gemeinsame Tabelle gilt seit dem 1. Januar 2006, eine erste Revision seit dem 1. Januar 2016. Seit dem 1. Februar 2024 gilt eine überarbeitete Fassung. Die Verbände haben die Werte 2023 mit Fachleuten aus Vermietung und Bau geprüft. Die vollständige Tabelle gibt es als Broschüre bei HEV und Mieterverband, einzelne Werte lassen sich kostenlos in der Online-Abfrage der Verbände nachschlagen.

Wofür gilt die Lebensdauertabelle?

Die Tabelle wird in vier Situationen gebraucht, für Verwaltungen am häufigsten bei der Wohnungsabgabe.

Wohnungsabgabe und Schadenteilung. Mietende müssen die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Für übermässige Abnützung haften sie, aber nur für den Teil der Lebensdauer, der noch nicht abgelaufen ist. Die Vermieterschaft muss den Zustand bei der Rückgabe prüfen und Mängel sofort melden (Art. 267a OR). Den Ablauf beschreibt der Beitrag zur Wohnungsabgabe.

Laufendes Mietverhältnis. Ist die Lebensdauer einer Einrichtung abgelaufen, haben Mietende keinen Anspruch darauf, dass sie automatisch ersetzt wird. Ein Anspruch besteht nur, wenn die Einrichtung mangelhaft ist, also wenn ihre Weiterbenutzung objektiv nicht mehr zumutbar ist. Umgekehrt müssen mangelhafte Einrichtungen auch vor Ablauf der Lebensdauer ersetzt werden. Die Vermieterschaft muss die Wohnung in einem tauglichen Zustand erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Welche Rechte Mietende bei einem Mangel haben, steht im Beitrag zur Mietzinsreduktion.

Wertvermehrende Investitionen. Ersetzt die Vermieterschaft eine Einrichtung durch eine bessere, darf sie den wertvermehrenden Teil auf den Mietzins überwälzen. Zulässig ist ein angemessener Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt (Art. 14 Abs. 4 VMWG). Für die Amortisation braucht es eine Lebensdauer, und die Tabelle nennt genau diesen Zweck ausdrücklich. Wie die Erhöhung berechnet wird, zeigt der Beitrag zur Mietzinserhöhung.

Kleiner Unterhalt. Hier gilt die Tabelle nicht. Kleine Reinigungen und Ausbesserungen gehen immer ganz zulasten der Mietenden (Art. 259 OR), unabhängig vom Alter. Die Tabelle kennzeichnet solche Positionen, etwa Backbleche, Aktivkohlefilter oder den Duschenschlauch, mit „kU“. Mehr dazu im Beitrag zum kleinen Unterhalt.

Wie wird der Zeitwert berechnet?

Der Zeitwert wird linear berechnet: Man zieht vom Wert laut Tabelle das tatsächliche Alter ab und teilt den Rest durch die Lebensdauer. Der Anteil der Mietenden ist dieser Prozentsatz der Kosten für Ersatz oder Instandstellung.

Anteil der Mietenden = Kosten × (Lebensdauer − Alter) / Lebensdauer

Massgebend ist das Alter seit dem Einbau oder seit der letzten Erneuerung, beim Anstrich also seit dem letzten Streichen, beim Parkett seit dem letzten Abschleifen. Ist das Alter gleich gross wie die Lebensdauer oder grösser, ist der Anteil null.

Der Rechner oben nimmt die Werte aus der Tabelle. Bauteil wählen, Alter und Kosten eingeben: Er zeigt Restwert und Anteil in Prozent und Franken. Er ersetzt keine Einzelfallprüfung, etwa wenn ein Teil nur repariert statt ersetzt werden muss.

Rechenbeispiele aus der Wohnungsabnahme

Beispiel 1: Spannteppich mit Brandflecken. Der Spannteppich im Wohnzimmer wurde beim Einzug neu verlegt und muss nach sechs Jahren ersetzt werden, weil eine umgekippte Kerze ihn beschädigt hat. Lebensdauer: 10 Jahre. Kosten für den Ersatz: CHF 2'400. Anteil der Mietenden: CHF 2'400 × (10 − 6) / 10 = CHF 960 (40 %).

Beispiel 2: Wand mit Farbspritzern. Die Wohnung wurde beim Einzug frisch gestrichen, nach drei Jahren muss eine Wand im Kinderzimmer neu gestrichen werden. Lebensdauer eines Dispersionsanstrichs: 8 Jahre. Kosten: CHF 640. Anteil der Mietenden: CHF 640 × (8 − 3) / 8 = CHF 400 (5/8 oder 62,5 %).

Beispiel 3: Abgelaufener Kühlschrank. Der Kühlschrank mit integriertem Tiefkühlteil ist 12 Jahre alt und durch unsachgemässes Abtauen beschädigt. Lebensdauer: 10 Jahre. Anteil der Mietenden: CHF 0, die Lebensdauer ist abgelaufen.

Beispiel 4: Nikotin trotz amortisiertem Anstrich. Nach acht Jahren ist ein Dispersionsanstrich amortisiert. Hat jemand in der Wohnung stark geraucht und braucht der Maler deshalb einen Sperrgrund oder einen dritten Anstrich, tragen die Mietenden diesen Mehraufwand trotzdem. Die Tabelle selbst nennt dieses Beispiel.

Lebensdauer der wichtigsten Bauteile

Die folgende Auswahl zeigt Bauteile, die bei Wohnungsabnahmen häufig zur Diskussion stehen. Alle Positionen lassen sich im Rechner oben durchsuchen.

Quelle: Paritätische Lebensdauertabelle HEV Schweiz und MV Deutschschweiz, Ausgabe 2016.

Büros und Gewerbe

In Geschäftsräumen werden Böden und Wände stärker beansprucht. Die Tabelle verkürzt deshalb die Lebensdauer, insbesondere von Boden-, Wand- und Deckenbelägen: bei Büros um 20 %, bei Gewerbe mit wenig Beanspruchung wie Läden um 25 % und bei Gewerbe mit viel Beanspruchung wie Restaurants um 50 %. Ein Spannteppich mit zehn Jahren Lebensdauer ist in einem Büro also nach acht Jahren abgeschrieben, in einem Restaurant nach fünf.

Reparieren, ersetzen oder Minderwert?

Nicht jeder Schaden verlangt einen Ersatz. Lässt sich eine übermässige Abnützung so reparieren, dass die Nachmietenden sie hinnehmen können, etwa Kratzer auf der Küchenabdeckung, offene Dübellöcher oder abgeschlagene Farbe an Radiatoren und Türrahmen, tragen die Mietenden die Reparaturkosten. Die Lebensdauer spielt dann keine Rolle, weil das Bauteil nicht ersetzt wird.

Ist eine Reparatur unverhältnismässig, ist eine Minderwertentschädigung oft die beste Lösung für beide Seiten. Die Vermieterschaft verzichtet auf den Ersatz, die Mietenden zahlen einen Betrag für den verbleibenden Mangel. Nach dem Mieterverband liegt die Höhe im Ermessen und darf weder den Zeitwert noch die Reparaturkosten übersteigen.

Wichtig bei Teilschäden: Ein einzelnes gesprungenes Plättli rechtfertigt nicht, auf Kosten der Mietenden den ganzen Raum neu zu belegen, nur weil es das Plättli nicht mehr gibt. Auch dann zählt der Zeitwert.

Wie verbindlich ist die Lebensdauertabelle?

Die Lebensdauertabelle ist eine Richtlinie der Verbände und kein Gesetz. Weder OR noch VMWG nennen Lebensdauern. In der Praxis ist sie trotzdem der Massstab: Versicherungen rechnen damit, und Gerichte ziehen sie heran. Das Bezirksgericht Zürich hat zum Beispiel die Kosten für eine Schliessanlage nach dem Zeitwert gemäss Tabelle berechnet, mit 20 Jahren für Schliesszylinder und Schlüssel (ZMP 2021 Nr. 3).

Grenzen, die Verwaltungen kennen sollten:

• Mittlere Qualität: Bei einem klar hochwertigeren oder einfacheren Bauteil kann im Streitfall ein anderer Wert begründet werden.
• Beweislast: Die Vermieterschaft muss belegen, dass ein Schaden während der Mietdauer entstanden ist, und wann ein Bauteil eingebaut oder zuletzt erneuert wurde. Ohne Einzugsprotokoll und Einbaujahr wird es schwierig.
• Meldung: Mängel, die bei der Abnahme nicht sofort gemeldet werden, sind verwirkt, ausser sie waren bei üblicher Prüfung nicht erkennbar (Art. 267a OR).
• Keine Pauschalen: Eine Vereinbarung, mit der sich Mietende im Voraus zu einer Entschädigung verpflichten, die mehr als einen allfälligen Schaden deckt, ist nichtig (Art. 267 Abs. 2 OR).
• Andere Zwecke: Die Verbände empfehlen die Tabelle nur für Schadenteilung und Mehrleistungen. Für andere Zwecke liegt die Anwendung im Ermessen der Anwender und wird von den herausgebenden Verbänden nicht empfohlen.

Aus Sicht der Verwaltung: Abnahme, Protokoll und Rechnung

Für Verwaltungen entscheidet sich die Anwendung der Tabelle schon lange vor dem Auszug. Wer Einbaujahre und Renovationen nicht kennt, kann bei der Abgabe keinen Zeitwert rechnen.

1. Einbaujahre erfassen. Für jede Wohnung festhalten, wann Böden, Anstriche, Küchengeräte und Sanitärapparate eingebaut oder erneuert wurden, mit Rechnung oder Auftrag als Beleg. Am besten direkt bei der Wohnung abgelegt, nicht im Ordner der Buchhaltung.

2. Einzugsprotokoll sauber führen. Bestehende Mängel beim Einzug festhalten und von den Mietenden unterzeichnen lassen. Neue Mietende können das Rückgabeprotokoll der Vormietenden einsehen (Art. 256a Abs. 1 OR).

3. Bei der Abnahme Alter und Zustand ins Protokoll. Je Mangel: Bauteil, Einbau- oder Renovationsjahr, Foto-Nummer und Zuordnung (normale Abnützung, Mieterschaden, strittig). So ist die Rechnung später nachvollziehbar.

4. Mängel sofort melden. Mängel, für die Mietende einstehen, sofort schriftlich melden, wenn sie nicht im unterzeichneten Protokoll anerkannt sind (Art. 267a OR).

5. Offerte holen und Anteil berechnen. Kosten für Ersatz oder Reparatur einholen, mit dem Rechner den Anteil nach Zeitwert bestimmen und in der Schlussabrechnung je Position ausweisen: Kosten, Lebensdauer, Alter, Anteil. Mietende sollten ihren Schaden der Haftpflichtversicherung melden, die Abrechnung nach Tabelle erleichtert das.

6. Kaution abrechnen. Erst wenn die Abrechnung anerkannt ist, die Mietkaution mit Zustimmung beider Seiten freigeben. Details im Beitrag zur Mietkaution.

Mit den Dokumenten von Allthings legen Verwaltungen Rechnungen, Protokolle und Einbaujahre je Liegenschaft und Wohnung ab, sodass sie bei der Abnahme greifbar sind. Mängel aus der Abnahme erfassen sie im Ticketsystem als Tickets mit Fotos und geben sie direkt an Handwerker weiter.

Lebensdauer und Erneuerungsplanung

Viele Verwaltungen nutzen Lebensdauern auch, um Erneuerungen und Rückstellungen zu planen: Wann ist die Heizung fällig, wann die Fassade, wann die Küchen einer Siedlung? Die paritätische Tabelle kann dafür eine Orientierung geben, ist aber nicht dafür gemacht. Für die Planung zählt der tatsächliche Zustand, deshalb gehören Zustandsaufnahmen der Liegenschaft dazu. Bei Stockwerkeigentum ist das Thema Teil der Verwaltung von Stockwerkeigentum.