Referenzzinssatz Schweiz: aktueller Stand und Folgen für den Mietzins

Was ist der Referenzzinssatz?

Der Referenzzinssatz ist der Zinssatz, an dem sich Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume in der Schweiz orientieren. Er gilt seit September 2008 einheitlich für die ganze Schweiz und ersetzt die früheren kantonalen Hypothekarzinssätze.

Er bildet ab, was Eigentümerinnen und Eigentümer im Durchschnitt für ihre Hypotheken bezahlen. Weil ein grosser Teil der Liegenschaften mit Hypotheken finanziert ist, sollen Mietzinse den Finanzierungskosten folgen: Sinken die Hypothekarzinsen, sollen auch die Mieten sinken, und umgekehrt.

Wie wird der Referenzzinssatz berechnet?

Der Referenzzinssatz ist der auf einen Viertelprozentwert gerundete Durchschnittszinssatz aller inländischen Hypothekarforderungen. Die meldepflichtigen Banken melden ihre laufenden Hypothekarkredite alle drei Monate der Schweizerischen Nationalbank. Daraus errechnet das BWO den Durchschnittszinssatz und rundet ihn auf den nächsten Viertelprozentwert.

Weil langjährige Festhypotheken in den Durchschnitt einfliessen, ändert sich der Satz nur langsam. Ein Entscheid der Nationalbank zum Leitzins wirkt deshalb nur indirekt und mit Verzögerung auf die Mietzinse.

Wann wird der Referenzzinssatz veröffentlicht?

Das BWO veröffentlicht den Referenzzinssatz vierteljährlich, jeweils am ersten Arbeitstag im März, Juni, September und Dezember. Der neue Wert gilt ab dem Folgetag.

Wie hat sich der Referenzzinssatz seit 2008 entwickelt?

Der Referenzzinssatz ist von 3,5 % im Jahr 2008 schrittweise bis auf 1,25 % im März 2020 gesunken. Mit den steigenden Zinsen ging er 2023 zweimal nach oben, auf 1,75 %, und ist seit 2025 wieder zurück bei 1,25 %.

Quelle: Bundesamt für Wohnungswesen (BWO).

Was bedeutet eine Änderung für den Mietzins?

Eine Änderung um 0,25 Prozentpunkte erlaubt eine Erhöhung des Mietzinses um 3 % oder ergibt einen Senkungsanspruch von 2,91 %. Grundlage ist Art. 13 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Der Senkungssatz ist kleiner als der Erhöhungssatz, weil er vom höheren Mietzins aus zurückgerechnet wird. Rechnerisch: 1 − 1 / 1,03 = 2,91 %.

Bei mehreren Schritten werden die Sätze nicht addiert, sondern aufeinander gerechnet. Für einen Mietzins, der heute auf einem höheren Referenzzinssatz beruht, ergeben sich gegenüber 1,25 % diese Ansprüche:

Das ist der Anteil, der allein aus dem Referenzzinssatz kommt. Die Vermieterschaft darf dagegen die Teuerung seit der letzten Anpassung verrechnen, und zwar zu 40 % der Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise, sowie allgemeine Kostensteigerungen. Heiz- und Nebenkosten sind vom Referenzzinssatz nicht betroffen, sie werden separat abgerechnet (siehe Nebenkostenabrechnung).

Rechenbeispiel: Ein Netto-Mietzins von CHF 2000 pro Monat beruht noch auf einem Referenzzinssatz von 1,75 %. Gegenüber dem aktuellen Satz von 1,25 % sind das 0,50 Prozentpunkte, der Senkungsanspruch aus dem Referenzzinssatz beträgt 5,74 % oder CHF 114.80 pro Monat. Davon zieht die Vermieterschaft die Teuerung und die Kostensteigerungen seit der letzten Anpassung ab. Was dann übrig bleibt, ist der tatsächliche Senkungsanspruch.

Und wenn der Referenzzinssatz steigt?

Steigt der Satz wieder, darf die Vermieterschaft den Mietzins erhöhen, solange sie das formell richtig mitteilt. Auch hier werden die Schritte aufeinander gerechnet. Ausgehend von 1,25 % ergibt sich dieser Spielraum allein aus dem Referenzzinssatz:

Die 3 % je Viertelprozentpunkt gelten, solange der Referenzzinssatz unter 5 % liegt. Bei höheren Sätzen sieht Art. 13 VMWG kleinere Schritte vor (2,5 % zwischen 5 und 6 %, darüber 2 %). Seit es den einheitlichen Referenzzinssatz gibt, lag er nie in diesem Bereich.

Auf welchem Referenzzinssatz beruht ein Mietzins?

Massgebend ist der Referenzzinssatz, der bei der letzten Mietzinsfestlegung galt. Er steht in der Regel im Mietvertrag oder in der letzten Mitteilung einer Mietzinsänderung. Wurde der Mietzins seit Vertragsbeginn nie angepasst, gilt der Satz zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Hat die Vermieterschaft bei einer früheren Anpassung nicht alles weitergegeben, was sie hätte verlangen dürfen, kann sie sich das vorbehalten. Der Vorbehalt muss in Franken oder in Prozent des Mietzinses beziffert sein (Art. 18 VMWG). Ein solcher Vorbehalt kann später eine Senkung verkleinern oder eine Erhöhung begründen. Für die Berechnung gehört er deshalb in die Vertragsdaten, nicht in einen alten Brief im Archiv.

Was Verwaltungen bei einer Änderung tun müssen

Für Verwaltungen ist eine Änderung des Referenzzinssatzes vor allem ein Mengenthema: Hunderte Mietverhältnisse müssen geprüft, berechnet und kommuniziert werden, alle innerhalb derselben Fristen. Ein klarer Ablauf spart Zeit und verhindert, dass einzelne Verträge durchrutschen.

1. Betroffene Mietverhältnisse identifizieren. Für jeden Vertrag den Referenzzinssatz der letzten Mietzinsfestlegung erfassen und mit dem neuen Wert vergleichen. Bei einer Senkung sind alle Verträge betroffen, die auf einem höheren Satz beruhen.

2. Anspruch je Vertrag berechnen. Senkung oder Erhöhung aus dem Referenzzinssatz, verrechnet mit Teuerung (40 % der Veränderung des Landesindexes) und allgemeinen Kostensteigerungen seit der letzten Anpassung.

3. Bei einer Erhöhung: Fristen und Form einhalten. Eine Mietzinserhöhung muss mit dem amtlich genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden (Art. 269d OR). Sie muss den Mietenden mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen und gilt frühestens auf den nächsten Kündigungstermin.

4. Bei einer Senkung: Herabsetzungsbegehren beantworten. Mietende können eine Senkung auf den nächsten Kündigungstermin verlangen (Art. 270a OR). Die Vermieterschaft hat 30 Tage Zeit, zu antworten. Lehnt sie ab oder antwortet sie nicht, können Mietende innert 30 Tagen an die Schlichtungsbehörde gelangen.

5. Alle Mietenden informieren. Viele Verwaltungen informieren nach einer Bekanntgabe aktiv: was sich ändert, für wen, und ab wann. Das reduziert Anrufe und Einzelanfragen deutlich.

6. Dokumentieren. Berechnung, Mitteilung und Antwort je Mietverhältnis ablegen, damit bei einer Anfechtung alles greifbar ist.

Mit der digitalen Mieterkommunikation von Allthings erreichen Verwaltungen alle Mietenden einer Liegenschaft oder eines Portfolios in einem Schritt, per App und Portal, statt Briefe einzeln zu versenden.

Häufige Fehler bei der Umsetzung

• Falscher Ausgangswert: Gerechnet wird ab dem Referenzzinssatz der letzten Mietzinsfestlegung, nicht ab dem Satz bei Vertragsbeginn, wenn seither angepasst wurde.
• Teuerung doppelt oder gar nicht verrechnet: Massgebend ist die Teuerung seit der letzten Anpassung, nicht seit Vertragsbeginn.
• Formular vergessen: Eine Erhöhung ohne amtlich genehmigtes Formular ist nichtig (Art. 269d Abs. 2 OR).
• Fristen verpasst: Geht die Mitteilung nicht mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zu, gilt die Erhöhung nicht auf den geplanten, sondern erst auf den nächsten Kündigungstermin, für den die Frist eingehalten ist (Art. 269d Abs. 1 OR).
• Vorbehalte nicht beziffert: Ein allgemeiner Hinweis wie „Teuerung vorbehalten“ genügt in der Regel nicht.
• Indexierte oder gestaffelte Verträge mitgerechnet: Für sie gilt der Referenzzinssatz nicht, sie gehören aus der Liste.

Was Mietende tun können

Mietende, deren Mietzins auf einem höheren Referenzzinssatz beruht als dem aktuellen, können schriftlich eine Herabsetzung verlangen. Sinnvoll ist, zuerst den Referenzzinssatz im Mietvertrag oder in der letzten Mitteilung nachzusehen und den Anspruch mit dem Mietzinsrechner auf dieser Seite zu prüfen. Weitere Rechner verlinkt das BWO auf seiner Seite zum Referenzzinssatz.

Gegen eine Erhöhung können Mietende sich innert 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde wehren (Art. 270b OR).

Referenzzinssatz und Leitzins: der Unterschied

Der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank und der Referenzzinssatz sind zwei verschiedene Grössen. Der Leitzins steuert die Geldpolitik und wirkt sofort auf SARON-Hypotheken. Der Referenzzinssatz bildet den Durchschnitt aller laufenden Hypotheken ab, darunter viele Festhypotheken mit langer Laufzeit. Eine Leitzinsänderung kommt deshalb nur langsam und abgeschwächt beim Referenzzinssatz an.

Wie geht es mit dem Referenzzinssatz weiter?

Eine verlässliche Prognose gibt es nicht, aber die Mechanik ist bekannt. Der Satz bleibt bei 1,25 %, solange der Durchschnittszinssatz zwischen 1,13 % und 1,37 % liegt. Am Stichtag 30. Juni 2026 lag er bei 1,31 %.

Was ihn bewegt, sind vor allem auslaufende Festhypotheken: Werden sie zu tieferen Zinsen erneuert, sinkt der Durchschnitt, werden sie zu höheren erneuert, steigt er. Weil jedes Quartal nur ein kleiner Teil der Hypotheken neu abgeschlossen wird, dauert eine Änderung meist mehrere Quartale. Für die Planung heisst das: Verwaltungen sehen eine Änderung in der Regel kommen, wenn sie den Durchschnittszinssatz bei jeder Bekanntgabe mit den Schwellenwerten vergleichen.

Gilt der Referenzzinssatz auch für Geschäftsräume?

Ja. Die Regeln zur Mietzinsanpassung gelten für Wohn- und Geschäftsräume gleichermassen. Bei Geschäftsmieten sind indexierte Verträge allerdings häufig. Dort folgt der Mietzins dem Landesindex der Konsumentenpreise, und der Referenzzinssatz spielt keine Rolle. Verwaltungen mit gemischten Portfolios sollten deshalb je Vertrag festhalten, nach welchem Modell der Mietzins angepasst wird.