Software für die Immobilienbewirtschaftung: Plattformen und Mieterportale im Vergleich

Was ist Software für die Immobilienbewirtschaftung?

Software für die Immobilienbewirtschaftung umfasst alle Programme, mit denen Verwaltungen Liegenschaften, Mietverhältnisse und die Zusammenarbeit mit Mietenden, Eigentümerschaften und Handwerkern führen. In der Praxis sind das zwei Arten von Systemen, die sich ergänzen.

Das ERP (auch Bewirtschaftungs- oder Liegenschaftssoftware) ist das kaufmännische Rückgrat: Stammdaten, Mietverträge, Mietzinse, Buchhaltung, Nebenkostenabrechnung, Mahnwesen und Abrechnungen für die Eigentümerschaft. Beispiele aus der Schweiz sind GARAIO REM, ImmoTop2 und Rimo R5 von W&W, AbaImmo von Abacus, Immob10 und Fairwalter, das sich als Immobiliensoftware aus der Schweiz mit Funktionen für Verwaltung, Vermietung, Buchhaltung und Nebenkosten beschreibt.

Die Plattform setzt am Kontakt mit den Menschen an: Mieterportal und App, Schadenmeldungen und Tickets, Mitteilungen an alle Mietenden, Dokumente zum Abrufen, Buchungen von Räumen und die Anbindung von Gebäudetechnik. Sie holt die Stammdaten aus dem ERP, damit niemand doppelt erfasst.

Welche Anbieter haben wir verglichen?

Verglichen haben wir Anbieter, die eine solche Plattform für Verwaltungen in der Schweiz anbieten oder laut eigener Website im DACH-Raum tätig sind:

• Allthings (Basel): Plattform mit den Modulen Portal (Mieterportal), Echo (Mieterkommunikation), Task (Ticketsystem), Dossier (Dokumente), Community und Build (Neubau).
• Woonig (Bottighofen TG): Plattform für Bewirtschafter, Mietende, Stockwerkeigentümer und Dienstleister mit App, Smart-Ticketing, Kommunikation, STWE-Versammlungen und Vermarktung.
• casavi (München): Plattform mit Kundenportal und App, Vorgangsmanagement, Kommunikation, Dokumenten und Dienstleistersteuerung. casavi schreibt selbst, dass es das ERP ergänzt und nicht ersetzt.
• imofix.io (Zug): Mieterservice und Auftragsmanagement im Namen der Verwaltung, nach eigenen Angaben ERP-offen und gemeinsam mit GARAIO REM entwickelt.
• GARAIO REM Mieterservices (Bern): Mieterportal, Ticketing und Bewerbungsprozess, vollintegriert in das ERP GARAIO REM. Das ist die Variante „alles aus dem ERP“ und nur für Verwaltungen relevant, die GARAIO REM einsetzen oder einführen wollen.

Wie schneiden die Anbieter im Vergleich ab?

Die Tabelle zeigt je Kriterium, was die Website des Anbieters am 4. November 2026 belegt. „Belegt“ heisst: Die Funktion ist auf der Website beschrieben. „Teilweise“ heisst: Ein Teil des Kriteriums ist beschrieben. „Keine Angabe auf der Website“ heisst nicht, dass es die Funktion nicht gibt, sondern nur, dass wir sie dort nicht gefunden haben.

So ist die Abdeckung berechnet: Ein belegtes Kriterium zählt mit seinem vollen Gewicht, ein teilweise belegtes mit der Hälfte, eines ohne Angabe mit null. Die Summe ergibt den Prozentwert. Er misst, wie viel des gesuchten Umfangs ein Anbieter auf seiner Website beschreibt, nicht, wie gut eine Funktion im Alltag funktioniert.

Wie wir verglichen haben

Methode. Wir haben am 4. November 2026 die öffentlichen Websites der fünf Anbieter gelesen, für Allthings www.allthings.me und den Marketplace marketplace.allthings.me. Jede Angabe in der Tabelle hat eine Quelle in der Liste am Ende. Wir haben keine Produkte getestet, keine Kundinnen und Kunden befragt und keine Bewertungsportale ausgewertet. Preise haben wir bewusst weggelassen.

Kriterien und Gewichte. Die sieben Kriterien beschreiben, was eine Verwaltung neben dem ERP braucht: einen Zugang für Mietende, einen geordneten Weg für Anliegen bis zum Handwerkerauftrag, Mitteilungen an alle, saubere Stammdaten aus dem ERP, die Anbindung von Gebäudetechnik, Funktionen für das Zusammenleben und einen einfachen Start bei Neubau und Mieterwechsel. Portal und Ticketing wiegen am meisten, weil dort im Alltag die meisten Anfragen anfallen.

Interessenkonflikt. Diese Seite stammt von Allthings. Die Kriterien sind aus der Sicht einer Plattform gewählt, die neben dem ERP läuft, und das kommt der eigenen Lösung entgegen. Wer andere Schwerpunkte hat, etwa Buchhaltung, viele Sprachen oder digitale Versammlungen im Stockwerkeigentum, sollte die Gewichte anpassen. Die Tabelle gibt dafür alle Einzelwerte an.

Nicht aufgenommen. Fairwalter ist eine Bewirtschaftungs- und Buchhaltungssoftware, auf der Website wird kein Mieterportal genannt; die Public API kann laut Fairwalter Daten an ein Mieterportal liefern. emonitor bietet Software für Vermarktung, Vermietung und Verkauf (melon.market, melon.rent, melon.sale), aber kein Mieterportal für den laufenden Betrieb. Immomio hat seinen Sitz in Hamburg und hostet in Deutschland, eine Tätigkeit in der Schweiz nennt die Website nicht.

Fehler gefunden? Anbieter, deren Angaben sich geändert haben, können sich über das Kontaktformular melden. Wir prüfen die Angabe auf ihrer Website und passen die Tabelle an.

Welche Software passt zu welcher Verwaltung?

Die wichtigste Frage ist nicht „welches Produkt“, sondern „ERP allein oder ERP plus Plattform“. Das ERP bleibt in jedem Fall die führende Quelle für Stammdaten und Buchhaltung. Die Plattform entscheidet darüber, wie Mietende, Hauswartung und Handwerker mit der Verwaltung zusammenarbeiten.

Verwaltungen mit bestehendem ERP

Wer ein eingeführtes ERP hat und es behalten will, braucht eine Plattform mit einer stabilen Schnittstelle zu genau diesem System. Fragen Sie nach, welche Daten in welche Richtung fliessen und wie oft. Bei Allthings zeigt der Marketplace das je ERP: Bei GARAIO REM werden Stammdaten und Bewirtschaftungsteams in Echtzeit übernommen und die Freischaltcodes für die App zurück ins ERP geschrieben, bei ImmoTop2 und Rimo R4 und R5 läuft der Abgleich einmal täglich per CSV-Austausch, bei AbaImmo legt das System für neue Mietende selbstständig den Zugang an und verschickt die Einladung.

Verwaltungen mit GARAIO REM

Für sie gibt es zwei Wege: die Mieterservices von GARAIO REM, die nach Angaben von GARAIO REM vollständig im ERP integriert sind, oder eine Plattform, die GARAIO REM als Datenquelle anbindet. Der erste Weg hält alles in einem System. Der zweite lohnt sich, wenn Community-Funktionen, Partner für Gebäudetechnik oder ein Portfolio mit mehreren ERP dazukommen.

Genossenschaften und Areale

Hier zählen das Zusammenleben und gemeinsam genutzte Räume: Gästezimmer, Gemeinschaftsräume, Waschküchen, Tausch- und Leihbörsen. In unserem Vergleich beschreibt nur Allthings eine eigene Community mit Gruppen und Buchungen. Für Genossenschaften und Areale bietet Allthings zudem eine White-Label-App, die unter dem Namen und Logo der Genossenschaft in den App-Stores erscheint. Mehr zu den Funktionen auf der Seite Community.

Neubau und Erstvermietung

Bei einem Neubau entscheidet sich früh, ob der Betrieb digital läuft. Wer Zugangssysteme, Paketboxen, Waschküchen und E-Ladestationen schon in der Planung mit der Plattform verbindet, muss beim Bezug nicht jede Wohnung einzeln einrichten. Mit Build erhalten neue Mietende bei Allthings automatisch Einladung, Zugänge und Informationen, sobald sie im ERP angelegt sind. Für die Vermarktung selbst gibt es eigene Lösungen, etwa die Erstvermietungssoftware von emonitor oder die Vermarktungsfunktionen von Woonig.

Stockwerkeigentum

Für Stockwerkeigentümergemeinschaften sind Versammlung, Abstimmung und Protokoll zentral. Woonig beschreibt eine digitale STWE-Versammlung mit eVoting, GARAIO REM ein Versammlungsmodul und ein Eigentümerportal. Bei Allthings stehen Dokumente für Eigentümerinnen und Eigentümer im Dossier bereit, für die STWEG-Verwaltung listet der Marketplace die Partnerlösung Estatewise. Mehr zum Thema auf unserer Seite zur Verwaltung von Stockwerkeigentum.

Aus Sicht der Verwaltung: So wählen Sie die passende Software aus

1. Ausgangslage festhalten. Welches ERP ist im Einsatz, wie viele Liegenschaften und Einheiten, welche Eigentümerschaften mit Spezialwünschen, welche Sprachen sprechen die Mietenden?

2. Anliegen zählen. Wie viele Anrufe, E-Mails und Schadenmeldungen kommen pro Monat herein, und wie viele davon sind Routinefragen? Daraus ergibt sich, wie wichtig Portal, Ticketing und Kommunikation sind.

3. Kriterien gewichten. Nehmen Sie die Tabelle oben als Vorlage und setzen Sie Ihre eigenen Gewichte. Eine Genossenschaft gewichtet Community höher, eine Verwaltung mit vielen Stockwerkeigentümergemeinschaften die Versammlung.

4. Schnittstelle prüfen lassen. Lassen Sie sich zeigen, welche Daten aus Ihrem ERP übernommen werden, wie oft und was zurückfliesst. Fragen Sie nach Referenzen mit demselben ERP.

5. Datenschutz klären. Fragen Sie nach Speicherort, Zertifizierungen und Auftragsbearbeitungsvertrag. Nicht alle Anbieter nennen das auf der Website.

6. Mit einer Liegenschaft starten. Ein Pilot mit einem Gebäude zeigt schnell, wie viele Mietende sich anmelden und wie sich die Anfragen verändern.

Mit dem Mieterportal von Allthings richten Verwaltungen das Portal für das ganze Portfolio ein, importieren die Stammdaten aus dem ERP und laden alle Mietenden automatisch ein. Anliegen laufen im Ticketsystem zusammen, Mitteilungen gehen über die digitale Mieterkommunikation an alle oder an einzelne Häuser. Einen Überblick für Verwaltungen gibt die Seite Immobilienbewirtschaftung.

Alle Websites geprüft am 4. November 2026.