Mietkaution Schweiz: Höhe, Konto, Freigabe und Abrechnung

Was regelt Art. 257e OR zur Mietkaution?

Art. 257e OR hat vier Absätze, und jeder davon betrifft die tägliche Arbeit von Verwaltungen direkt.

Eine Kaution ist nicht vorgeschrieben. Sie gilt nur, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist, und der Vertrag hält in der Regel auch fest, bis wann sie zu leisten ist. Üblich ist die Hinterlegung vor der Übergabe der Wohnung.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Bei Wohnungen darf die Vermieterschaft höchstens drei Monatszinse verlangen (Art. 257e Abs. 2 OR). Nach der Auslegung des HEV Schweiz schliesst der Monatszins die Nebenkosten ein. Bei einem Nettomietzins von CHF 1800 und Nebenkosten-Akonto von CHF 200 sind also höchstens CHF 6000 zulässig.

Bei Geschäftsräumen kennt das Gesetz keine Obergrenze. Die Pflicht zur Hinterlegung auf einem Konto auf den Namen der Mietenden gilt aber auch dort (Art. 257e Abs. 1 OR).

Wie funktioniert ein Mietkautionskonto?

Ein Mietkautionskonto ist ein gesperrtes Sparkonto auf den Namen der Mietenden. Das Geld gehört den Mietenden, verfügen kann aber keine Seite allein. Die meisten Banken bieten dafür ein eigenes Produkt an, eröffnet wird es mit einem Formular, das beide Parteien unterschreiben.

Für die Verwaltung gelten drei Grundsätze:

• Kein Bargeld, kein eigenes Konto. Mietende dürfen laut Mieterverband eine Barzahlung oder eine Überweisung auf ein privates Konto der Vermieterschaft ablehnen. Solange kein Kautionskonto besteht, müssen sie die Kaution nicht bezahlen.
• Zinsen gehören den Mietenden. Das Konto lautet auf ihren Namen, deshalb stehen ihnen die Zinsen zu, und sie deklarieren Guthaben und Zinsen in der Steuererklärung. Ob auch die Zinsen gesperrt sind, handhaben Banken laut Mieterverband unterschiedlich.
• Bankwahl. Ohne vertragliche Regel wählt die Vermieterschaft die Bank und teilt sie den Mietenden mit. Laut Mieterverband haben die Deutschschweizer Kantone dazu keine ergänzenden Vorschriften erlassen.

Wurde eine Kaution trotzdem auf ein Konto der Vermieterschaft überwiesen, muss sie laut Mieterverband beim Auszug samt Zins zurückerstattet werden, und eine Verrechnung ist dann nicht zulässig. Für Verwaltungen heisst das: Fehlerhafte Altfälle bei der Übernahme einer Liegenschaft sofort bereinigen.

Ist eine Kautionsversicherung eine Alternative?

Eine Kautionsversicherung ersetzt das Bankdepot durch eine Bürgschaft eines Versicherers. Die Mietenden bezahlen eine jährliche Prämie, ihr Geld bleibt frei. Im Schadenfall zahlt der Versicherer berechtigte Forderungen an die Vermieterschaft und fordert den Betrag danach von den Mietenden zurück (HEV Schweiz, Mobiliar).

Art. 257e Abs. 1 OR spricht nur von Geld und Wertpapieren. Ob eine Versicherung statt eines Depots akzeptiert wird, ist deshalb eine Frage des Mietvertrags, nicht des Gesetzes. Viele Vermieterschaften akzeptieren sie. Ob die Obergrenze von drei Monatszinsen auch für eine Bürgschaft gilt, sollte im Einzelfall geprüft werden.

Der Mieterverband rät Mietenden von Kautionsversicherungen eher ab, weil die Prämien nicht zurückkommen und der Versicherer Zahlungen zurückfordert. Für die Verwaltung zählt vor allem, dass die Bedingungen klar sind und die Bürgschaft über das Mietende hinaus gilt.

Wie läuft die Freigabe der Mietkaution nach dem Auszug?

Die Freigabe folgt auf die Wohnungsabgabe: Erst wenn feststeht, welche Mängel die Mietenden zu vertreten haben und was offen ist, rechnet die Verwaltung ab. Die Mietenden müssen die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Normale Abnützung ist mit dem Mietzins bezahlt.

Steht die Nebenkostenabrechnung noch aus und ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf die Vermieterschaft einen angemessenen Betrag zurückbehalten, bis die Abrechnung vorliegt (Mobiliar, Beobachter). Der Rest wird freigegeben. Mehr zur Abrechnung auf der Seite Nebenkostenabrechnung.

Was gilt bei der Jahresfrist?

Hat die Vermieterschaft innert einem Jahr nach Ende des Mietverhältnisses keinen Anspruch rechtlich geltend gemacht, können die Mietenden die Kaution ohne ihre Zustimmung von der Bank zurückverlangen (Art. 257e Abs. 3 OR). Die Frist beginnt mit dem Ende des Mietverhältnisses, nicht mit der Abnahme.

Als rechtliche Geltendmachung gelten in der Praxis eine Betreibung oder ein Schlichtungsgesuch bei der Schlichtungsbehörde. Ein blosser Brief oder eine E-Mail genügt nicht. Das Mietgericht Zürich hat 2015 entschieden, dass ein eingeleitetes, aber nicht weiterverfolgtes Verfahren die Herausgabe nicht dauerhaft blockiert: Massgebend ist ein Urteil, das in der Sache über das bessere Recht an der Kaution entscheidet (ZMP 2015 Nr. 4).

Die Bank zahlt an die Vermieterschaft aus, wenn ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl vorliegt, also ohne Rechtsvorschlag oder nach dessen Beseitigung, oder ein rechtskräftiges Urteil.

Rechenbeispiel: Schlussabrechnung einer Mietkaution

Eine 3,5-Zimmer-Wohnung, Nettomietzins CHF 1800, Nebenkosten-Akonto CHF 200, Kaution CHF 6000 auf einem Kautionskonto. Bei der Abnahme werden ein Brandloch im Teppich, eine ungenügende Reinigung der Küche und ein fehlender Schlüssel festgestellt. Die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr folgt erst in einigen Monaten. Alle Werte sind Beispielwerte.

Die Mietenden tragen beim Teppich nur den Zeitwert, nicht den Neupreis. Welche Lebensdauer gilt, steht in der paritätischen Lebensdauertabelle von Hauseigentümer- und Mieterverband (mehr dazu auf der Seite Lebensdauertabelle). Nach der Nebenkostenabrechnung wird der Rückbehalt verrechnet und der Rest freigegeben.

Sind die Mietenden mit einer Position nicht einverstanden, kann die Verwaltung den unbestrittenen Teil freigeben und nur den strittigen Betrag auf dem Konto lassen. Für diesen Betrag läuft die Jahresfrist weiter.

Was gilt bei Genossenschaftsanteilen?

In Wohnbaugenossenschaften zeichnen Mietende beim Einzug meist Anteilscheine. Sie machen sie zu Mitgliedern und sind eine Beteiligung an der Genossenschaft, keine Mietkaution. Wann das Anteilkapital nach dem Auszug zurückgezahlt wird, regeln die Statuten.

Manche Statuten sehen vor, dass die Anteilscheine zugleich als Mietzinsdepot dienen. Dann wird das Geld erst nach Abrechnung von Schäden und Nebenkosten zurückbezahlt (Beobachter). Ob in diesem Fall Art. 257e OR mit Sperrkonto und Höchstbetrag gilt, ist im Einzelfall zu prüfen. Mehr zu den Besonderheiten auf der Seite Genossenschaften und Areale.

Ablauf für Verwaltungen: Mietkaution in sechs Schritten

Für Verwaltungen ist die Kaution kein Einzelfall, sondern ein Ablauf, der sich bei jedem Mieterwechsel wiederholt. Fehler passieren meist an den Übergängen: beim Einzug, wenn das Konto fehlt, und beim Auszug, wenn die Abrechnung liegen bleibt.

1. Vertrag und Betrag festlegen. Kaution im Mietvertrag mit Betrag und Termin vereinbaren, bei Wohnungen höchstens drei Bruttomonatszinse.

2. Kautionskonto eröffnen. Konto bei einer Bank auf den Namen der Mietenden eröffnen, Bestätigung der Bank im Mieterdossier ablegen. Bei einer Kautionsversicherung das Zertifikat mit Garantiebetrag und Laufzeit ablegen.

3. Abnahme durchführen. Mängel mit Fotos protokollieren und sofort schriftlich melden (Art. 267a OR).

4. Schlussabrechnung erstellen. Schäden zum Zeitwert, offene Beträge und einen allfälligen Rückbehalt für die Nebenkosten in einer Aufstellung zusammenfassen.

5. Zustimmung einholen und freigeben. Aufteilung mit dem Formular der Bank unterschreiben lassen, unbestrittene Beträge sofort freigeben.

6. Frist überwachen. Bei strittigen Beträgen die Jahresfrist ab Mietende im Kalender führen und rechtzeitig Betreibung oder Schlichtungsgesuch einleiten.

Mit dem Ticketsystem von Allthings werden Mängel aus der Abnahme als Aufgaben mit Fotos erfasst und an Handwerker weitergegeben. Protokoll und Schlussabrechnung stellen Verwaltungen den Mietenden mit Dossier sicher online zur Verfügung, ohne ungeschützten E-Mail-Versand.