Mietzinsvorbehalt: wann und wie Vermieterschaften ihn anbringen

Was ist ein Mietzinsvorbehalt?

Mietzinse in laufenden Verträgen werden in der Schweiz grundsätzlich nach der relativen Methode angepasst: Ausgangspunkt ist die letzte verbindliche Mietzinsfestsetzung, und geltend gemacht werden die Veränderungen seither, etwa beim Referenzzinssatz, bei der Teuerung oder bei den Kosten. Mietende dürfen nach dem Vertrauensprinzip davon ausgehen, dass der zuletzt festgesetzte Mietzins für die Vermieterschaft genügt.

Der Vorbehalt durchbricht diese Annahme. Art. 18 VMWG lautet: „Macht der Vermieter die ihm zustehende Mietzinsanpassung nicht vollständig geltend, hat er diesen Vorbehalt in Franken oder in Prozenten des Mietzinses festzulegen.“ Die Gerichte Zürich fassen die Folge so zusammen: Ohne Vorbehalt wird bei einer künftigen Erhöhung angenommen, der verlangte Mietzins führe zu einem genügenden Ertrag und entspreche der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.

Das Bundesgericht verlangt seit Langem, dass der Vorbehalt genau angibt, welche Erhöhungsfaktoren sich die Vermieterschaft vorbehält. Eine Vertragsklausel, die nur festhält, auf welchem Hypothekarzinssatz der Mietzins beruht, ist kein Vorbehalt (BGE 117 II 161).

Wann bringen Vermieterschaften einen Vorbehalt an?

Ein Vorbehalt gehört immer zu einer Mietzinsfestsetzung. Wird der Mietzins gar nicht angepasst, kann die Vermieterschaft später ohnehin alle Veränderungen seit der letzten Festsetzung geltend machen.

Mehr zur Antwort auf ein Senkungsbegehren auf unserer Seite zur Mietzinsreduktion.

Welche Gründe kann ein Vorbehalt abdecken?

Ein Vorbehalt kann sich auf dieselben Gründe stützen wie eine Mietzinserhöhung. Mieterverband, SRF und mehrere Verwaltungen nennen übereinstimmend:

• Referenzzinssatz, Teuerung oder allgemeine Kostensteigerungen sind nicht auf dem aktuellen Stand.
• Wertvermehrende Investitionen sind noch nicht oder nur teilweise überwälzt.
• Das Eigenkapital ist ungenügend verzinst (Netto- oder Bruttorendite).
• Bei Neubauten ist die kostendeckende Bruttorendite nicht erreicht.
• Der orts- und quartierübliche Mietzins ist nicht ausgeschöpft.

Bei der Orts- und Quartierüblichkeit ist Vorsicht angebracht. Der Vorbehalt ist zulässig, der spätere Nachweis aber schwierig: Es braucht vergleichbare Objekte nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode (Art. 11 VMWG). Der Beobachter spricht von fünf vergleichbaren Wohnungen, Casafair nennt diesen Vorbehalt „umstritten“.

Beim Abschluss eines neuen Vertrags gilt eine Besonderheit. Weil der Anfangsmietzins grundsätzlich nach der absoluten Methode kontrolliert wird, darf ein Vorbehalt im Vertrag nur absolute Gründe nennen, also Rendite, Bruttorendite oder Vergleichsmiete. Relative Gründe wie nicht ausgeschöpfte Teuerung sind nur zulässig, wenn die Vermieterschaft den Mietzins der Vormieterschaft übernimmt und die bisherige Mietzinsgestaltung fortsetzt (BGer 4A_549/2016 E. 3.1).

Wie muss ein Mietzinsvorbehalt formuliert sein?

Die Anforderungen sind streng. Ein Vorbehalt muss so klar sein, dass die Mietenden erkennen, dass sich die Vermieterschaft später auf genau diese Gründe berufen wird. HEV Zürich, Mieterverband und Gerichte Zürich verlangen übereinstimmend:

• Klar ausgedrückt: als Vorbehalt einer späteren Erhöhung erkennbar.
• Begründet: mit dem konkreten Grund, etwa „Teuerung seit [Datum der letzten Festsetzung]“.
• Beziffert: in Franken oder in Prozenten des Mietzinses (Art. 18 VMWG).
• Einzeln: bei mehreren Gründen für jeden Grund ein eigener Betrag.

Franken sind in der Praxis eindeutiger als Prozent. Wer Prozent angibt, sollte klar sagen, auf welchen Mietzins sich der Prozentsatz bezieht.

Beispiel 1: Mietzinserhöhung mit Vorbehalt

Angenommen, der Referenzzinssatz steigt bei einer künftigen Bekanntgabe von 1,25 % auf 1,50 %. Eine Wohnung kostet netto CHF 2000, die letzte Festsetzung liegt ein Jahr zurück, der Landesindex ist seither um 1,0 % gestiegen (Beispielwert).

Die Vermieterschaft erhöht mit dem amtlichen Formular auf CHF 2060 und hält im Formular fest: „Vorbehalten: Teuerung CHF 8 und Kostensteigerung CHF 5 pro Monat, Stand [Datum].“ Will sie den Vorbehalt später ausschöpfen, braucht es wieder das Formular und die Frist von mindestens zehn Tagen vor Beginn der Kündigungsfrist (Art. 269d OR, siehe Mietzinserhöhung).

Beispiel 2: Vorbehalt gegen ein Senkungsbegehren

Ein Jahr später sinkt der Referenzzinssatz wieder von 1,50 % auf 1,25 %. Die Mietenden verlangen eine Senkung. Seit der Erhöhung ist der Landesindex um 0,5 % gestiegen (Beispielwert), ein Jahr ist vergangen.

Der dokumentierte Vorbehalt verkleinert die Senkung um CHF 13 pro Monat, sofern er inhaltlich berechtigt ist. Bestreiten die Mietenden ihn, muss die Vermieterschaft die vorbehaltene Teuerung und die Kosten belegen. Nach SRF darf eine Reserve, die weder im Vertrag noch auf dem Formular erwähnt war, nicht geltend gemacht werden.

Wo wird der Vorbehalt festgehalten?

Bei Vertragsabschluss gehört der Vorbehalt in den Mietvertrag, bei einer Erhöhung auf das amtliche Formular oder in das Begleitschreiben, auf das das Formular ausdrücklich verweist (Art. 19 Abs. 1bis VMWG für die Begründung). Nach HEV Zürich ist die Erwähnung auf dem Formular zwar vorteilhaft, aber keine Gültigkeitsvoraussetzung; das Bundesgericht habe die Frage nicht entschieden. Sicher ist der Weg über Formular und Begleitschreiben zusammen.

Bei einer Senkung oder in der Antwort auf ein Herabsetzungsbegehren ist kein amtliches Formular vorgeschrieben. Der Vorbehalt steht dann schriftlich in der Mitteilung an alle Mietenden des Vertrags.

Welche Wirkung hat ein Mietzinsvorbehalt?

Ein Vorbehalt ist zunächst eine Absichtserklärung. Er erhöht den Mietzins nicht und berechtigt nicht automatisch zur Ablehnung eines Senkungsbegehrens (SRF, Mieterverband). Mietende können ihn nicht selbstständig anfechten; er gilt deshalb auch nicht als akzeptiert, wenn sie nichts dagegen unternehmen.

Erst wenn die Vermieterschaft den Vorbehalt ausschöpft, also gestützt darauf erhöht oder eine Senkung ablehnt, kann er überprüft werden. Gegen eine Erhöhung können Mietende innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde vorgehen (Art. 270b OR), gegen eine abgelehnte Senkung ebenfalls innert 30 Tagen (Art. 270a Abs. 2 OR). Die Schlichtungsbehörde prüft zuerst, ob der Vorbehalt formell korrekt ist, und erst dann, ob er inhaltlich begründet ist (Mieterverband).

Wer trägt die Beweislast?

Die Vermieterschaft. Die Gerichte Zürich halten fest, dass sie bei der späteren Ausschöpfung die Beweislast dafür trägt, dass der Erhöhungsanspruch besteht, und raten, Vorbehalte nur anzubringen, wenn man sich von ihrer Berechtigung überzeugt hat. Praktisch heisst das: Berechnung und Belege gehören zum Vorbehalt, nicht erst ins Schlichtungsverfahren. Im Schlichtungsverfahren können Mietende die sachdienlichen Belege für alle geltend gemachten Gründe verlangen (Art. 20 Abs. 2 VMWG).

Verfällt ein Mietzinsvorbehalt?

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht, Art. 18 VMWG nennt keine.

Verloren geht ein Vorbehalt aber leicht durch Unterlassen:

• Bei jeder weiteren Erhöhung wiederholen. Solange er nicht ausgeschöpft ist, muss der Vorbehalt bei jeder Mietzinserhöhung, jedem Vergleich und jedem Urteil erneut festgehalten werden (HEV Zürich, law.ch).
• Teilweise ausgeschöpft: Rest neu aufführen. Wer nur einen Teil nutzt, hält den Rest wieder als Vorbehalt fest (Casafair, Hugo Steiner).
• Neuer Mietvertrag: erneuern. Ein Vorbehalt gilt nur zwischen den Parteien des Vertrags. Gegenüber neuen Mietenden muss er im neuen Vertrag neu angebracht werden (HEV Zürich).
• Grundlagen prüfen. Bei einem Renditevorbehalt können sich die Berechnungsgrundlagen seither verändert haben (Casafair).

Ablauf für Verwaltungen: Vorbehalte pro Vertrag dokumentieren

Ein Vorbehalt nützt nur, wenn er Jahre später noch auffindbar und belegbar ist, oft nach einem Wechsel in der Bewirtschaftung. Für Verwaltungen mit vielen Liegenschaften und Portfolios gehört er deshalb in die Vertragsdaten, nicht in einen alten Brief im Archiv.

1. Bei jeder Festsetzung prüfen. Vor jeder Erhöhung, Senkung und jedem neuen Vertrag klären, ob alles Zulässige verlangt wird. Wenn nicht: Vorbehalt bewusst anbringen oder bewusst darauf verzichten.

2. Beziffern und begründen. Je Grund Betrag in Franken, Zeitraum und Berechnung festhalten. Allgemeine Formeln vermeiden.

3. Je Vertrag erfassen. Diese Angaben gehören zu jedem Vorbehalt:

4. Bei Begehren und Erhöhungen nutzen. Kommt ein Herabsetzungsbegehren, zuerst die Vorbehalte des Vertrags prüfen. Wird erhöht, den Rest wieder aufnehmen.

5. Bei Mieterwechsel neu entscheiden. Der Vorbehalt geht nicht auf neue Mietende über. Beim neuen Vertrag prüfen, ob ein Vorbehalt zulässig und sinnvoll ist.

6. Belege zentral ablegen. Mit dem digitalen Dossier von Allthings liegen Verträge und Mitteilungen je Mietverhältnis an einem Ort und lassen sich den Mietenden im Mieterportal und in der App bereitstellen.