Mietzinsreduktion: Herabsetzungsbegehren prüfen und beantworten

Was ist eine Mietzinsreduktion?

Mit „Mietzinsreduktion“ sind im Alltag zwei verschiedene Ansprüche gemeint. Für die Verwaltung ist die Unterscheidung wichtig, weil Fristen, Berechnung und Verfahren nicht dieselben sind.

Wann haben Mietende Anspruch auf eine Mietzinssenkung?

Mietende können den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung verlangen, wenn sie Grund zur Annahme haben, dass die Vermieterschaft wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem einer Kostensenkung, einen übersetzten Ertrag erzielt (Art. 270a Abs. 1 OR). Der wichtigste Fall ist ein gesunkener Referenzzinssatz.

Sinkt der Referenzzinssatz, sind die Mietzinse nach Art. 13 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) „entsprechend herabzusetzen oder die Einsparungen mit inzwischen eingetretenen Kostensteigerungen zu verrechnen“. Das BWO beziffert den Senkungsanspruch für 0,25 Prozentpunkte auf 2,91 %. Die Zahl ergibt sich aus dem Erhöhungssatz von 3 %, vom höheren Mietzins aus zurückgerechnet.

Der Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 %, das BWO hat ihn am 1. September 2026 bestätigt. Einen Senkungsanspruch aus dem Referenzzinssatz haben deshalb Mietverhältnisse, deren Mietzins noch auf 1,50 % oder mehr beruht. Massgebend ist der Satz der letzten Mietzinsfestsetzung, nicht der bei Vertragsbeginn, wenn seither angepasst wurde. Mehr zum Verlauf und zu den Senkungssätzen auf unserer Seite zum Referenzzinssatz.

Ausgenommen sind indexierte und gestaffelte Mietverträge, luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen sowie geförderte Wohnungen mit behördlich kontrolliertem Mietzins (Art. 2 VMWG, BWO). Für indexierte Verträge folgt der Mietzins dem Landesindex der Konsumentenpreise.

Welche Fristen gelten beim Herabsetzungsbegehren?

Die zentrale Frist für die Verwaltung sind die 30 Tage für die Antwort. Daneben bestimmen Kündigungsfrist und Kündigungstermin, ab wann eine Senkung wirkt.

Wann die 30 Tage für die Antwort beginnen, sagt das Gesetz nicht ausdrücklich. Das BWO rechnet ab Absendung des Briefs, der Mieterverband ab Erhalt. Wer ab dem Eingangsdatum rechnet und deutlich vor Ablauf antwortet, ist auf der sicheren Seite. Mietende müssen sich nach Angaben von BWO und Mieterverband spätestens 60 Tage nach Versand ihres Begehrens an die Schlichtungsbehörde wenden, wenn die Vermieterschaft nicht antwortet.

Wie prüft die Verwaltung ein Herabsetzungsbegehren?

Jedes Begehren wird für das einzelne Mietverhältnis geprüft. Eine Pauschalantwort für die ganze Liegenschaft reicht nicht, weil Referenzzinssatz, Indexstand und Datum der letzten Festsetzung je Vertrag verschieden sein können.

• Form und Absender: Liegt das Begehren schriftlich vor, und stammt es von allen Mietenden des Vertrags? Bei gemeinsamen Mietverhältnissen müssen laut den Berner Schlichtungsbehörden alle gemeinsam handeln.
• Vertragsart: Ist der Vertrag indexiert oder gestaffelt? Dann gilt der Referenzzinssatz nicht.
• Letzte Festsetzung: Datum, Netto-Mietzins, Referenzzinssatz und Stand des Landesindexes der letzten verbindlichen Festsetzung erfassen.
• Vorbehalte: Wurde bei der letzten Festsetzung ein bezifferter Vorbehalt angebracht? Nur dann kann er jetzt eingewendet werden (siehe Mietzinsvorbehalt).
• Termin: Nächstmöglichen Kündigungstermin bestimmen, auf den eine Senkung wirken würde.
• Frist: Eingangsdatum festhalten und den letzten Tag für die Antwort berechnen.

Ob ein Begehren per E-Mail oder App-Nachricht die Schriftform erfüllt, ist rechtlich nicht abschliessend geklärt. Verwaltungen behandeln solche Eingänge am besten wie einen Brief und beantworten sie innert der Frist.

Was darf die Vermieterschaft mit der Senkung verrechnen?

Die Vermieterschaft darf dem Senkungsanspruch die Veränderungen gegenüberstellen, die seit der letzten Festsetzung zu ihren Gunsten eingetreten sind. Das ergibt sich aus Art. 13 Abs. 1 VMWG und entspricht der Praxis von BWO, Gerichten und Verbänden.

Teuerung. Zum Ausgleich der Teuerung auf dem risikotragenden Kapital zählen höchstens 40 % der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise (Art. 16 VMWG). Gerechnet wird ab dem Indexstand der letzten Festsetzung.

Allgemeine Kostensteigerungen. Dazu gehören höhere Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinse, Versicherungsprämien und Unterhaltskosten (Art. 12 VMWG). Im Streitfall muss die Partei, die sich darauf beruft, die Veränderung beweisen, meist die Vermieterschaft (Gerichte Zürich). Viele Schlichtungsbehörden arbeiten mit Pauschalen: im Kanton Zürich im Regelfall 0,25 % des Netto-Mietzinses pro Jahr, in vielen anderen Kantonen laut Mieterverband 0,5 % pro Jahr, in St. Gallen und Appenzell Ausserrhoden 10 % der Teuerung. In beiden Basel müssen Mietende eine Pauschale nicht akzeptieren. Wer belegte Zahlen hat, steht im Verfahren stärker.

Vorbehalt. Ein bei der letzten Festsetzung beziffert und begründet angebrachter Vorbehalt kann dem Senkungsanspruch entgegengehalten werden, wenn er inhaltlich berechtigt ist. Ein Vorbehalt, der nie mitgeteilt wurde, zählt nicht.

Absolute Einwände. Die Vermieterschaft kann auch einwenden, die Senkung führe zu einem ungenügenden Ertrag oder der Mietzins liege dann unter der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Die Gerichte Zürich bezeichnen diese Kriterien als Verteidigungsmittel. In der Praxis ist dieser Nachweis aufwendig, für die Vergleichsmiete braucht es vergleichbare Objekte nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode (Art. 11 VMWG).

Nicht betroffen sind die Heiz- und Nebenkosten. Sie werden separat abgerechnet (siehe Nebenkostenabrechnung).

Rechenbeispiel: Senkung mit Verrechnung

Eine Wohnung kostet netto CHF 1800 pro Monat. Der Mietzins beruht auf einem Referenzzinssatz von 1,50 %, die letzte Festsetzung liegt zwei Jahre zurück. Seither ist der Landesindex der Konsumentenpreise um 1,5 % gestiegen (Beispielwert). Die Mietenden verlangen eine Senkung auf den aktuellen Referenzzinssatz von 1,25 %.

Der neue Netto-Mietzins beträgt CHF 1767.42 ab dem nächstmöglichen Kündigungstermin. Rechnet die zuständige Schlichtungsbehörde mit 0,5 % pro Jahr, beträgt die Kostensteigerung CHF 18.00, und die Senkung sinkt auf CHF 23.58. Ein gültiger Vorbehalt verkleinert sie weiter.

Ergibt die Verrechnung mehr als den Senkungsanspruch, bleibt der Mietzins gleich. Eine Erhöhung ist über die Antwort auf ein Herabsetzungsbegehren nicht möglich, dafür braucht es das amtliche Formular nach Art. 269d OR (siehe Mietzinserhöhung). Den nicht ausgeschöpften Rest hält die Vermieterschaft am besten als bezifferten Vorbehalt fest.

Wie beantwortet die Verwaltung das Begehren?

Die Antwort braucht kein amtliches Formular, denn das Gesetz verlangt das Formular nur für Erhöhungen und andere einseitige Änderungen zulasten der Mietenden (Art. 269d OR). Sie sollte aber so aufgebaut sein, dass die Mietenden die Berechnung nachvollziehen können. Das erspart Rückfragen und oft auch ein Schlichtungsverfahren. Das BWO hält fest: Lehnt die Vermieterschaft ab oder verrechnet sie, muss sie erklären, warum.

Bewährt hat sich diese Struktur, die jede Verwaltung mit eigenen Texten füllt:

1. Bezug: Datum des Begehrens und Eingangsdatum, Mietobjekt, alle Mietenden als Empfänger.
2. Ausgangslage: Netto-Mietzins, Referenzzinssatz, Indexstand und Datum der letzten Festsetzung.
3. Berechnung: Senkungsanspruch aus dem Referenzzinssatz, verrechnete Teuerung, verrechnete Kosten und allfälliger Vorbehalt, je mit eigenem Betrag.
4. Ergebnis: Senkung um CHF ... auf CHF ... ab [Kündigungstermin], teilweise Senkung oder Ablehnung.
5. Begründung: für jede verrechnete Position der Grund, bei Kosten die Belege oder die angewendete Pauschale.
6. Vorbehalt: falls ein Rest nicht geltend gemacht wird, beziffert in Franken oder Prozent (Art. 18 VMWG).
7. Hinweis auf die Schlichtungsbehörde: zuständige Stelle und Frist von 30 Tagen. Das Gesetz verlangt diesen Hinweis nicht, er schafft aber Klarheit.
8. Kontakt: wer Fragen beantwortet und wo Belege eingesehen werden können.

Bei grossen Beträgen, Renditeeinwänden oder einem Vorbehalt wegen Orts- und Quartierüblichkeit lohnt sich eine Prüfung durch eine Fachperson.

Was passiert im Schlichtungsverfahren?

Die Schlichtungsbehörde in Mietsachen ist paritätisch besetzt, mit einer vorsitzenden Person sowie Vertretungen von Mieter- und Vermieterseite (Art. 200 ZPO). Sie versucht, eine Einigung über das ganze Mietverhältnis zu erzielen (Art. 21 VMWG). Gerichtskosten werden im Schlichtungsverfahren bei Mietstreitigkeiten nicht erhoben (Art. 113 Abs. 2 ZPO).

Kommt keine Einigung zustande, kann die Behörde einen Entscheidvorschlag machen. Lehnt ihn keine Partei innert 20 Tagen ab, wirkt er wie ein rechtskräftiger Entscheid (Art. 210 und 211 ZPO). Bei einem Streitwert bis CHF 2000 kann sie auf Antrag der klagenden Partei selbst entscheiden (Art. 212 ZPO). Sonst erteilt sie die Klagebewilligung, mit der innert 30 Tagen beim Gericht geklagt werden kann (Art. 209 ZPO). Während des Verfahrens gilt der bisherige Mietvertrag unverändert weiter (Art. 270e OR).

Für die Vermieterschaft wichtig: Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil Mietende Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen, während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens oder innert drei Jahren nach einem Verfahren, in dem die Vermieterschaft zu einem erheblichen Teil unterlegen ist oder sich verglichen hat (Art. 271a Abs. 1 OR).

Ablauf für Verwaltungen: viele Begehren nach einer BWO-Senkung

Sinkt der Referenzzinssatz, treffen in den Wochen nach der Bekanntgabe oft Dutzende oder Hunderte Begehren gleichzeitig ein, alle mit denselben Fristen. Für Verwaltungen mit grossen Liegenschaften und Portfolios ist das ein Mengenthema, das sich vorbereiten lässt.

1. Vor der Bekanntgabe vorbereiten. Bei jeder BWO-Bekanntgabe den Durchschnittszinssatz mit den Schwellenwerten vergleichen. Für jeden Vertrag Referenzzinssatz, Indexstand, Datum der letzten Festsetzung, Vertragsart und Vorbehalte aktuell halten.

2. Entscheiden: aktiv senken oder auf Begehren warten. Von sich aus senken muss die Vermieterschaft nicht. Wer es trotzdem tut, vermeidet Einzelbegehren. Die Entscheidung vor der Bekanntgabe mit der Eigentümerschaft klären.

3. Eingänge zentral erfassen. Jedes Begehren mit Eingangsdatum, Antwortfrist, Vertrag und Kündigungstermin erfassen. Im Ticketsystem von Allthings landen Anliegen aus Anruf, E-Mail, App und Web als Ticket an einem Ort und gehen direkt an die zuständige Person.

4. Einheitlich berechnen. Eine Berechnungslogik für alle Verträge festlegen: Teuerung ab Indexstand der letzten Festsetzung, Kostenpauschale nach der Praxis der zuständigen Schlichtungsbehörde oder belegte Zahlen, Vorbehalte nur wenn dokumentiert.

5. Antworten mit festen Bausteinen. Die Struktur des Antwortbriefs bleibt gleich, die Zahlen kommen je Vertrag aus der Berechnung. Abweichungen (Rendite, Vergleichsmiete, Sonderfälle) einzeln prüfen.

6. Alle Mietenden informieren. Viele Einzelanfragen lassen sich vermeiden, wenn die Verwaltung nach der Bekanntgabe kurz erklärt, was die Änderung bedeutet und wie Begehren behandelt werden. Mit der digitalen Mieterkommunikation von Allthings erreichen Verwaltungen alle Mietenden einer Liegenschaft oder eines Portfolios in einem Schritt, per App und Portal.

7. Dokumentieren und nachverfolgen. Begehren, Berechnung, Antwort und Zustellnachweis je Mietverhältnis ablegen und Schlichtungsgesuche verfolgen. Mit dem digitalen Dossier von Allthings stellen Verwaltungen Dokumente den Mietenden im Mieterportal und in der App bereit.

Mietzinsreduktion wegen Mängeln: kurz abgegrenzt

Wird die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, können Mietende verlangen, dass der Mietzins vom Zeitpunkt, in dem die Vermieterschaft vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung entsprechend herabgesetzt wird (Art. 259d OR). Das ist keine dauerhafte Anpassung, sondern ein Ausgleich auf Zeit. Daneben können Mietende die Beseitigung des Mangels verlangen und, nach schriftlicher Fristsetzung und Ankündigung, künftige Mietzinse bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen (Art. 259a und 259g OR).

Für die Verwaltung heisst das: Mängelmeldungen schnell erfassen, Behebung terminieren und dokumentieren, ab wann der Mangel bekannt war und wann er behoben wurde. Kleine Ausbesserungen tragen die Mietenden selbst (siehe kleiner Unterhalt).